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保障性住房贷款法律风险及其防范分析 农行江苏分行法律专家组???? ??????2011年01月17日 　　支持保障性住房建设，不仅是利国利民的好事，对商业银行来说也蕴含着无限的商机。但由于在住房开发贷款、住房按揭贷款等方面的法律风险也较复杂，我国又尚未形成统一的保障性住房法律法规，各地操作模式各不相同，如何在大力支持保障性住房建设的同时尽力消弭这些风险，需要商业银行深入研究。　　保障性住房的基本特征　　　　保障性住房是指政府为低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的政策性商品住房，其土地来源主要为国家划拨，供应对象主要为城市低收入住房困难的群体，销售价格、销售面积等均受国家有关政策的严格控制和限制，买受人只能取得有限产权。　　首先，保障性住房供应对象为低收入群体。其次，保障性住房的土地取得方式一般为国有划拨性质，这类项目一律免收城市基础设施配套费等各项行政事业性收费和政府性基金。再次，因供应对象的特殊性，保障性住房的价格、面积等必须符合一些限制条件。最后，保障性住房交易不同于普通商品房，其产权性质为有限产权，在一定期限内不能像商品房那样自由买卖。另外，交易时政府一般享有优先回购权，即使满足国家规定的年限可以上市转让的保障性住房，购房人仍必须按照届时同地段普通商品住房与保障性住房差价的一定比例，向政府缴纳土地收益等相关价款。　　关注开发贷款四大风险　　　　保障性住房开发贷款是指贷款人向借款人发放的专项用于保障性住房项目开发建设的贷款。与一般住房开发贷款相比，保障性住房开发贷款在开发形式、客户准入、抵押担保、资产处置等方面存在很大差异并容易形成以下法律风险。　　第一，开发形式风险。房地产开发贷款的主要风险来源于开发商的经营风险和道德风险。由于保障性住房的收益很低，开发商逐利的本性使其在工程质量、开发品质、销售力度等方面的积极性都明显不如商品房开发项目，往往会导致销售进度慢，资金回笼慢，形成贷款难以归还的局面。　　第二，项目合法性风险。由于保障性住房开发贷款条件比一般商品房开发贷款的条件低，又因具有政府因素，往往会使商业银行忽视对其项目合法性的认定。例如，有的保障性住房项目未取得政府部门关于项目的批件、批复以及建设项目所需的四证，建设项目资本金投入未达到项目总投资的法定比例，项目规划设计不符合国家相关规定等。而对项目许可的真实、有效性以及合理性等审查不严往往会产生风险。　　第三，贷款担保合法性风险。保障性住房开发贷款的担保风险主要体现在以下几个方面：一是第三方保证风险，保障性住房的开发通常与政府存在着一定的关系，一方面迫于同业竞争的激烈和业务拓展的需要，另一方面受到政府方面的影响，商业银行在对政府成立的开发企业贷款时往往依靠政府信誉发放贷款，这在一定程度上导致贷款风险增加。二是土地和在建工程抵押风险，保障性住房的土地来源主要是划拨土地，按法律规定划拨土地很难进行真正意义上的市场流通，划拨土地转让的，需先交纳一定比例的土地转让金，增加了交易难度。　　第四，处置风险。一是转让对象受限制，保障性住房产权为有限产权，其转让对象和受让对象均受到一定限制，转让者需满一定年限才有权转让，若仍作为保障性住房性质的，受让人仍需符合购买保障性住房条件。二是转让价格受限制，有的地方政府要求，转让保障性住房获得的收益需向政府补齐，这使得银行在处置这些有限产权的保障性住房时，获得的受偿效果也是十分有限。　　那么，商业银行在开展相关业务时，该如何防范上述法律风险呢？笔者有如下建议：　　厘清房屋开发形式。为此，应重点考虑开发商组织形式、领导和管理协调能力、运作形式是否完善、管理层对项目开发论证是否全面合法有效等因素。对于政府委托开发商开发的，要重点对协议本身的可行性进行研究。　　重视项目合法性审查。保障性住房项目在开发建设方面具有特殊要求：一是适用特殊的管理办法，保障性住房的开发建设、销售等需要遵循《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、《经济适用住房管理办法》以及各级政府制订的有关经济适用住房项目准入、销售、售后监督等法规的要求。二是项目建设条件严格。经济适用住房建设既要纳入解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划，也要纳入国民经济与社会发展规划和住房建设规划，政府部门需要统筹安排，包括在部分商品房项目中配套建设经济适用房。因此，对于项目的立项批复、土地规划许可证、施工许可证以及开发商资本金比例等要重点进行考虑。　　注重项目建设风险。对于该类风险的防范，主要从资金层面进行考虑，如是否实行资金封闭运行，要严格按照资金监管要求，实行收支两条线管理，项目资金要根据项目建设进度及时足额到位。要注重开发商在其他民事活动尤其是与该项目建设有关的民事活动中的履约情况，必要时，贷款行可行使不安抗辩权、代