商业地产业态招商解读.pptVIP

1、商圈的划分与选择 2、聚客点的测算与选择 划分商圈。采取记分法。把商圈分成好几大类，有市级商业型、区级商业型、定点消费型、还有社区型、社商务两用型、旅游型等等 选择商圈。在商圈选择的标准上，一方面要考虑餐馆自身的市场定位，另一方面要考虑商圈的稳定度和成熟度 确定商圈内最主要的聚客点。努力争取在最聚客的地方和其附近开店。通过采集来的人流数据进行估算 考虑人流的主要动线会不会被竞争对手 肯德基 选址步骤 物业及选址要求 麦当劳 肯德基 商圈选择 商业区、商住区、写字楼区、交通纽； 临街，场地开阔]、进出方便 同麦当劳（跟进战略） 物 业 要 求 经营面积 400平米左右 350平米 门面12米 物业形状 尽量方正或整齐、临街有大窗 同麦当劳 层高柱距 层高不小于3.5米;柱距6米以上 净高不低于3米 楼板承重 部分区域500公斤/平米， 大部区域350公斤/平米 厨房区楼板负荷为450公斤/平米 餐厅区活荷载为250公斤/平米 供电供水 提供或有位置建设给排水/排油/排污/道： 配电负荷：250千伏安 200KW的用电量；25吨水/天 提供或有位置建设给排水/排油/排污/道 硬件设施 提供室外安装空调和排烟机位置 提供室外安装空调和排烟机位置 提供两条电话线路 停车位 有停车位（专用最佳，公用也可） 提供临时卸货车位 其他 外墙可设置店标和指示标 门脸上方提供招牌安装位置 餐厅温度冬天应不低于15度，夏天不高于25度，春秋季应在20-25度之间 合作方式 直营或加盟 租赁\ 15年或以上\免租期商议; 直营或加盟 租期10年以上 餐饮娱乐 全球最大的比萨专卖连锁企业 必胜客 全球最大的餐饮连锁企业—百胜餐饮集团旗下企业 1958年成立，在全球９０多个国家和地区拥有1.35万家分店 必胜客在中国 1990年进入中国，已在中国50多个城市开设了187家连锁店 品牌诉求 从“休闲餐饮”到“欢乐餐厅 ”，消费群以年轻一族为主，注重时尚流行 经营战略 全球战略：目标市场营销战略 （STP营销），即细分市场、选择目标市场和产品(或服务)定位。 中国战略1、加强大城市、拓展中小城市（四线市场）；2、叫停特许加盟，只采取直营模式；3、衍生品牌‘必胜宅急送’ ；4、本土化经营 选址要求 要素 要求 商圈 大城市及发展潜力较好的中小城市 商业区、商住区、写字楼区、交通枢纽或旅游商圈 物 业 要 求 经营面积 单层450——480平米 双层500——600平米 楼板承重 大于450公斤/平米 供水供电 供水需2分管。排水需要4分管。水压2.5——3.5公斤，保证每天20吨； 250千瓦 通风通暖 留有排烟出口，可放通风机； 需安装8台十匹机，有放置外机的地方 排污环保 排污需要4分管，并有3-4立方米的隔污池 ； 满足正常的环保条件 合作方式 直营 必胜客 世界领先特种咖啡零售商，烘焙者和品牌拥有者 星巴克 星巴克（Starbucks）咖啡公司成立于1971年，是世界领先的特种咖啡的零售商，烘焙者和品牌拥有者 在北美，拉丁美洲，欧洲，中东和太平洋沿岸37个国家拥有超过12,000多家咖啡店 星巴克在中国 1999年进入中国，星巴克在大中华区开设了430多家门店，其中约200家在大陆地区 经营理念 提供最优质的咖啡和服务，营造独特的“星巴克体验”，让星巴克店成为人们的“第三生活空间” 品牌定位 目标市场：注重享受、休闲、崇尚知识尊重人本位的富有小资情调的城市白领； “多数人承担得起得奢侈品” 星巴克选址要求 星巴克 星巴克选址 1 2 3 4 商业要求 建筑要求 其他要求 合作方式 省内一类城市市区 市内核心的商圈 商圈内展示面好，核心位置 面积150平方米，首层 层高4米以上 给排水/排油/排污/烟道 供配电负荷：100千瓦 有招牌位及广告悬挂点 租期10-15年 中式快餐行业的领先者 1996年成立，目前在深圳和广州拥有55家直营分店、1 个食品配送中心的现代大型中式快餐连锁企业 中国快餐连锁十大著名品牌企餐业、中国饮企业100强、中华餐饮名店、最具影响力深圳知名品牌 经营理念 不为面食而面食，却以面食作文章 争创中式快餐之王 面点王 “麦当劳”式的人流引导作用 增大人流量 消费群体年龄分布广：复合型的观影群体将为购物中心带来各种层面的消费者 观众消费能力高：喜欢看电影的90%以上是中高收入家庭，消费能力强 消费时间长：可将消费者在购物中心的停留时间由1-2小时增长到3-4小时。时间越长，消费增加，有力拉动餐饮和其他消费需求 影院 大地数字影院 影院 选址原则 布局合理：影厅布局，出入场流线，小卖售票位置，放映机房等 位置和其性质相适应 1、容量大，设备完善，经营管理好