商业地产公园商业解读.ppt

公园商业研究报告 研究过程需要解决的关键问题 解析公园商业 [何谓公园商业] 在经历了个体商业街阶段、名店商业中心阶段、大型仓储超市阶段、SHOPPING MALL阶段等四个商业发展时期之后，一种更具生命力的世界终极商业形态——公园商业应势而生。与其它传统商业相比，公园商业在吸收SHOPPING MALL融合购物、餐饮、娱乐等丰富业态的基础之上，将公园风景纳入商业体系中，消费者既能享受到被一线品牌、特色商业所簇拥的购物快感，又可体验到在公园里购物的轻松闲适。 [公园商业典型特点]  公园商业作为升级的商业发展模式，它提供给消费者的不仅是新颖多样的购物休闲方式，更有传统商业无法比拟的优美景观视野及开放的体验消费环境。 公园商业将游憩、公园资源、房地产、主题商业有效结合起来，突破了单一房地产的概念，充分整合了地产产业链。 公园商业开发有别于传统房地产开发模式，具备 泛地产诸多特征，在土地取得、开发过程及收益 获取等诸多方面存在灵活操作空间。 通过分析国内外大量公园商业案例，我们得出公园商业开发模式六大维度 新加坡圣陶沙 美国Talega社区 深圳东部华侨城 深圳华侨城 广州番禺中央公园 成都宽窄巷子 北京朝阳公园蓝色港湾 成都芙蓉古镇 广州南国桃园 La Jolla，美国加州 多摩，日本 帕拉德罗，古巴 … 分析维度解析 公园与商业在不同的发展模式下表现为不同的依托关系。 对于泛地产、造城型开发模式而言，其开发策略必然通过公园的打造积累区域人气，通过各种主题，如旅游、娱乐等，充分扩大辐射面积，通过人气积累实现商业与物业的销售，这种开发模式下，商业必然依托于公园而发展。 在区域已经拥有较多或部分城市资源的情况下，开发商更多的进行房地产开发，同时尽量提升公园的品牌扩大效应，促进商业旺盛发展，这时公园和商业是互为依托的关系，商业更多是作为公园的配套。 深圳华侨城即为商业依托于公园发展的典型案例。 重庆龙湖动步公园占地100余亩，现有的公园商业为郦晶馆、 露天餐厅及儿童公园设施，分布于公园周边与公园内部绿地， 商业与公园互为依托，公园的存在提升了整体商业和物业的 调性和品质。在操作层面上，龙湖通过动步公园的建设与租 期管理，与政府成功进行土地置换。通过有效的现金流获取 了较多的利润和品牌发展空间。 消费项目单一、水平低、主题性不强， 泛地产主导的公园商业，通常属于“造城”范畴，以旅游地产、影视地产、文化地产等为主题打造，占地面积巨大，如深圳华侨城3.5平方公里，北京世纪华侨城1平方公里，其在开发模式、开发策略、盈利策略上已经与普通地产开发有明显区别。 地产开发中的公园商业开发，具有泛地产的特征，其开发收益模式包括置换土地、置换面积、合资、独资、承包、出租、收益分成等。 龙湖动步公园的土地获取模式及盈利策略值得借鉴。 项目的辐射距离与项目资源禀赋、品牌打造、定位方向有很大关系，较为知名的旅游地产项目，辐射距离与消费时间都较长，容易打造多业态发展模式。 对于项目先天资源禀赋不是很强，并非旅游主题的公园商业来讲，其辐射距离一般不会以城际定义，通常为城市级或区域级的，消费时间也不过1天，这对于物业发展定位有很大影响。 部分城市内部，具备独特文化特征的公园商业项目，由于知名度较高，辐射距离较长，但消费时间却不长，如成都的宽窄巷子。 项目面积与公园面积的规模化情况不同，决定不同的开发模式和开发战略。郊区大型旅游主题公园商业，通过公园的打造提升区域价值，聚拢区域人气，从先期商业依托于公园，逐步实现公园与商业的良性互动。 城区级公园商业，商业在拥有城市资源的情况下，与公园互为依托，有效利用公园提升项目价值。 城区级公园商业的开发原则，必须有效控制现金流，并最大限度发挥公园的营销支撑作用。开发进度上，应合理控制公园开发节奏，享受公园不断完善带来的利润持续增值过程。 公园商业项目维度解析 开发模式在各个开发阶段需解决的问题 项目定位研判 项目定位原则 定位原则 服务于开发商企业战略，服务于项目报建。 1 前瞻性、高起点，紧密联系时代发展特征。 2 有效延展区域及项目自身优势特征。 3 有助于快速提升项目形象，增强项目辐射范围。 4 服务于开发商企业战略，服务于项目报建 有助于快速提升项目形象，增强项目辐射范围。 前瞻性、高起点，紧密联系时代发展特征。 有效延展区域及项目自身优势特征。 定位原则 解析 ， 实现特色商业立项报建顺利通过，增加溢价指标的目的。而政府对于民俗文化类项目较感兴趣。 开放、融