房地产开发流程详解.ppt

房地产项目开发建设流程 目的： 1、熟悉房地产开发流程。 2、明确房地产开发种类、转让途径等。 3、房地产开发需要的资质、证件。 房地产项目开发流程概述 一、项目立项阶段流程 二、项目前期准备阶段流程 三、项目建设阶段流程 四、项目销售及售后服务阶段流程 一、项目立项阶段流程 1、项目前期市场调研 企业通过对拟投资地区房地产市场的调查搜集大量市场信息，来探询投资的可能性，寻找投资机会的过程。 2、项目立项 申领《项目选址意见书》及《项目立项批文》。 主管部门：城市规划行政主管部门。 3、申请定点： 到城市规划管理部门申请定点，需向规划部门提交有效的项目立项批文、选址意见书、申请定点报告、申请用地报告；企业的资质证明、营业执照、法人代表委托书等文件或证书。 企业资质证明实际上就是指企业有能力完成一项工程的证明书。包括四个等级和暂定等级。 一级：注册资本不低于5000万元，从事房地产开发经营5年以上。 二级：注册资本不低于2000万元，从事房地产开发经营3年以上。 三级：注册资本不低于800万元，从事房地产开发经营2年以上。 四级：注册资本不低于100万元，从事房地产开发经营1年以上。 4、申请购置土地、办理土地产权手续 到土地管理部门（国土资源局）办理土地出让或转让手续，签订土地使用权出让或转让合同，并缴纳土地使用权出让金。 用地取得方式： 一、通过国家出让方式获得； 二、通过转让方式获得； 三、通过与当前的土地的使用者合作等方式。 通过出让方式取得土地使用权的法律凭证是国有土地使用权证。 通过划拨取得土地使用权的临时证件是建设用地批准书。 国有土地使用权划拨，对于房地产开发企业来说主要是经济适用房项目建设用地。 征地：是指项目选址用地为集体土地,按照法定的程序报请有批准权限的政府机关审批以后,对集体土地及地上物等依法补偿，将集体土地转为国有土地的一种行为。 5、申领规划红线图、规划设计条件通知等文件。 被申请建设用地现状地形图，根据开发项目的性质和所处地段条件提出用地范围，外部限制条件；提出规划设计要点，包括建筑密度、容积率、建筑层数、高度、体量红线等。主管部门：市规划局规划管理科 6、选定规划设计院 签订规划设计合同，出具多种规划方案、规划意图交底，完成建设用地规划设计总图。 7、申领《建设用地规划许可证》。 提交建设用地规划设计总图，供规划管理部门审核，然后由规划管理部门核定用地面积，报经政府批准，发给开发企业《建设用地规划许可证》。 主管部门：市规划局规划管理科 持申报材料向市规划局提出申请；到市规划局规划管理处办理《建设工程设计规划要求通知书》；省会规划专家组评审；到市规划局规划管理处办理《建设工程设计方案规划审查意见书》。 （1）《建设工程规划许可证》由规划管理部门审批颁发。 申办程序： 申请阶段： 取证阶段： 开发商领取、填报《建设工程规划许可证申报表》，并将申报表连同施工图及其它申报资料送规划局办理审批手续。资料审核完毕，执由规划局开具的收费联络单，到基金办缴纳市政设施配套费。同时，在市规划局缴纳城市规划技术咨询服务费和建筑放线费。在缴纳上述费用后，方可领取《建设工程规划许可证》。 （2）《建设工程施工许可证》是由建设单位（即开发商）负责在市建委申领。 申办程序： 在市建委办理报建证后,开发商可办理施工、监理招投标、质量监督、安全监督、造价、劳保统筹等手续后，向市建委提出开工申请，经审查批准，核发施工许可证。该证是申办开工的必备文件 拆迁程序：（1）、拆迁调查。（2）、制定拆迁安置计划。（3）、申领房屋拆迁许可证。（4）、发布拆迁公告。（5）、与被拆迁人签订协议。（6）、动迁验收。（7）、办理拆迁房屋产权灭籍和土地使用证。 3、如果涉及到房屋拆迁，必须取得《房屋拆迁许可证》。主管部门：人民政府拆迁管理部门。 4、协调提供施工现场“三通一平”工作 办理临时用水、电总接口，道路通以及确保场地平整。 通过招标选择承包商招标一般流程：（1）、拟定招标方式，准备文件。（2）、编制标底。（3）、向招标主管部门申请招标。（4）、发布招标通告。（5）、对承包企业的资格进行预审。（6）、发送招标文件。（7）、招标工程交底与解答。（8）、开标、评标、决标发出中标通知及签订合同。 5、选择承包单位。 7、编制项目总进度节点控制计划 编制项