XX市场定价及销售建议报告.pptVIP

2、菱翔苑 建筑类别：小高层、多层? 物业地址：南汇年家浜路周西路口? 交通状况：581、东周线、沪南线、万野线、639、陆南线等 开发商：上海菱朝置业有限公司? 销售成交均价：5680元/平方米 简介：小区共分三期，一期已售完，现已交房，现在推出的是本案的二期和三期，二期共有11幢，幢距在23--29.4米，共有44种房型，460户住户；三期共有16幢，一房二厅一卫约71--73平方米，二房二厅一卫约86--107平方米，二房二厅二卫约98--112平方米，三房二厅一卫约107--119平方米，三房二厅二卫约113--138平方米。 点评：位置好，靠近镇中心，生活购物方便，是从2002年就开始销售的老盘，该盘现还有40套房源在售，主力面积为96平米。 3、龙威茗庭 建筑类别：8幢小高层和3幢多层 物业地址：南汇周浦镇周康路169弄 交通状况：581、万野线、原野线等 开 发 商：上海汇业房地产开发有限公司 均价：5450元/平方米 点评：项目位置较偏，为周浦镇边缘，生活配套缺乏，乘坐公交必须走较长的一段路。小区房型为现在比较流行的户型，面积从95－132㎡不等。 4、沈默荷兰园 建筑类别：小高层、多层 物业地址：南汇周浦镇韵浦路167号 交通状况：581、624、639、申周线、沪南线等数十条公交线路 开发商：上海沈默房地产有限公司 销售成交均价：5500元/平方米 简介：该案坐落于周浦镇周浦塘南侧，周浦镇上繁华便利的生活配套设施为小区居民提供完善的生活服务。占地面积66866平方米，总建筑面积达113600平方米，整个小区规划三期开发，建筑结构以多层、小高层相结合为主。小区内有一条650米的天然景观水岸，与1.6万平方米的中心绿地形成两个突破空间格局的视觉通道。其间点缀原木亲水平台、风车广场、羊角村屋、郁金香坛等十九大艺术景观。二房面积在89.5--105.5平方米之间，三房113.2--127平方米。 点评：该项目位于周浦镇中心，生活购物方便，房型方正，布局通透。 5、汇康公寓 建筑类别：多层、小高层 物业地址：南汇周东路191弄 交通状况：东周线、同车线、581 开发商：上海丽达房地产开发有限公司 销售成交均价：5600元/平方米 简介：汇康公寓本案位于南汇周东路年家浜路口，总建面52000平方米，总户数约400户，目前有100多套房取得预售证，部分房源供动迁使用，在售房型：2房95平方米，3房114－125平方米，4房134－140平方米，小区南部为9幢多层，北部是2幢11层商住小高层。由于周边多为在建或未建工程，环境稍显凌乱。但是该地区在建工结束之后，将会大大改善，小区内部四房为景观房，其余房型比较中规中矩，无显著缺点，但也没有特色。现在该盘有房源79套在售，面积为114-153平米. 三、项目价格形成体系研究 A、市场比较法 （2）项目可提升价值判断 如果说项目的地段资源所决定的类比土地价值是客观不能为发展商所改变的话（当然会因为政府市政规划的发展而改变），那么，发展商所能做的最大限度地使项目价值提升的就是对项目的精心规划、包装和管理。 以下是决定中高档楼盘可提升价值的主要要素： （3）价值实现的经济因素——经济、政策因素 区域规划： 房地产业和宏观经济之间是相互影响、相互制约的关系。房地产市场的发展是宏观经济走强的结果，而房地产业的发展，对国民经济增长的贡献又具有支柱性的作用。一般来说，房地产市场周期是同宏观经济周期基本同步的。 政策方面： 利息的变化、金融政策、房地产相关政策等都对商品住宅项目的价值实现有着显著的影响。 B、 （4）威胁分析 ? 同质楼盘的竞争 从目前的区域市场来看，与本项目同质化的楼盘较多，部分楼盘以低价来吸引客户，同时消费者的选择余地也加大，市场竞争压力突现。 ? 拆迁周期的影响 由于本项目周边平房较多，目前部分正在动拆迁，而如此大规模的拆迁势必要延续较长的一段时间，此影响必将会给本项目未来的后续开发带来较大的影响。 ? 宏观调控的后续影响 虽然目前宏观调控对区域市场的影响并不十分突出，但随着房地产市场的高度发展，未来市场定会随着房地产发展而逐渐深入。届时，怎样合理的规避调控给本项目所带来的市场压力，将是目前所必需要界定和考虑的因素。 项目SWOT小结： 综合来看，本项目优势多于劣势，机会胜于威胁，但部分劣势以及威胁将在较长的时期内影响本项目的发展，而由于前期销售给本项目建立的市场基础将会更直接的改变消费者对本项目不利因素的抗性，因此本项目具备可操作性的先天条件和综合优势。 五、项目销售建议 从目前房地产发展