金融总部广场可行性方案解读.ppt

项目位于芙蓉中路以东，标志房产以北，建鸿达现代公寓以南。规划用途为商业。 电 梯：国际知名品牌，每部电梯服务面积不小于3900 ㎡/台。 按钮32秒以内进入电梯为基本标准； 停 车 位：每90－120平方米出租面积提供一个机动车位，并智能化 高效管理； 供 水系 统：24小时冷热水供应； 智能化系统：5A级标准（OA/CA/BA/FA/SA）； 外 立 面：铝板、环保节能的换气式玻璃幕墙，局部为高档石材； 大 堂：大堂地面为大理石、花岗岩、天然石材，墙面为大理石、花岗岩或高档墙纸，有吊顶； 第三类：刚刚起步的小型公司； 由于起步艰难，为求公司立足生存，限于财力，会选择价廉实惠的中低档物业； 第四类：个人工作室或部门承包人； 对办公面积要求不大，工作时间自由，倾向于办公、居住一体的SOHO工作间。 ① 对目前在用写字楼满意度分析 ②不满原因分析 ④地段选择分析 ⑤目前使用面积分析 ⑥结构需求分析 ⑦ 硬件需求分析 写字楼19项硬件需求中，占前五位的依次是： 车位； 高速电梯； 闭路监控； 网络系统； 楼宇综合管理系统； 说明消费者对写字楼的功能、管理、安全、智能化设施等需求方面越来越重视。 调查得出，对9项功能服务 需求最多的前三项依次是： 员工餐厅；商务中心；娱乐休闲设施； 购买写字楼的企业中，较看重的功能服务还是 与办公、健康、员工生活息息相关的服务。 背景：先进制造业和现代服务业，是上海未来发展外向型经济的两个优先领域， 特别是大力发展“总部经济”，将使上海成为跨国公司生产制造基地、地 区总部、研发中心、营运中心和采购中心的集聚地。 金融行业： 扩张最为明显的是金融行业，JP摩根旗下的一家基金管理公司，第一次在上海设立办公室，就在淮海路上租了560平方米的办公室。就在这栋租金报价达到2.5美元/平方米/天的甲级写字楼里，印度开发银行也设立了它们的上海办事处。真正大手笔的当数花旗银行，在陆家嘴一甲级写字楼买下了数层2万平米的办公楼，该大楼因此改名为花旗银行大厦。 保险业： 现在保险行业的国际巨头，友邦、中宏、太平洋安泰、安联大众等几乎每家都在扩充，有的甚至为了长远在中国发展，开始要买房子了，要求都是很大的面积——三分之一栋楼，甚至是半栋楼。 1.大堂： 2.电梯配置： 3.停车场规划： 4.门禁系统： 5.超大型广场： 6. 外立面设计： 7.物业管理： 设置先进的门禁系统，通过门禁卡权限设置，普通办公人 员只能到达其本人办公楼层保证企业办公的私密性与安全性。 金融总部广场可行性方案 长沙市益阳商会 设置长沙市最大建筑群广场，本广场为13000平米左右的大型步入式景观广场，能通过完善的人车分流系统，使商务用车直达大堂正门。 金融总部广场可行性方案 长沙市益阳商会 几何线条加以修饰，色彩明快跳跃 。按甲级写字楼标准配置，隔热、保温、防噪、防辐射、超卓透光性、高抗风压性的中空镀膜钢化玻璃。? 金融总部广场可行性方案 长沙市益阳商会 ①引进英国第一太平戴维斯——国际顶级物管品牌，为本案写字楼入驻企业提供“皇家贵族式商务服务”。 金融总部广场可行性方案 长沙市益阳商会 ②或者引进美国世邦魏理仕物业管理公司 ——首家进入中国的全球知名综合性地产咨询服务国际公司 ，同时也是标准普尔500强企业。 金融总部广场可行性方案 长沙市益阳商会 八 总投资估算 金融总部广场可行性方案 长沙市益阳商会 估算编制说明 1.编制依据： （1）金融总部广场的设计方案图纸。 （2）湖南省类似工程造价指标。 2.需要说明的问题： （1）估算总投资中不含二次装修及其他费用投资。 （2）建筑面积按土地容积率6.5的价值计算。 金融总部广场可行性方案 长沙市益阳商会 室内工程 金融总部广场可行性方案 长沙市益阳商会 商业部分 金融总部广场可行性方案 长沙市益阳商会 酒店工程 金融总部广场可行性方案 长沙市益阳商会 公寓部分 金融总部广场可行性方案 长沙市益阳商会 写字楼工程 金融总部广场可行性方案 长沙市益阳商会 商务配套工程 金融总部广场可行性方案 长沙市益阳商会 合计 金融总部广场可行性方案 长沙市益阳商会 九 合作方式 金融总部广场可行性方案 长沙市益阳商会 合作方式： 本项目总投资13.3亿元，由长沙开福城市建设投资有限公司负责将容积率为4调整到6.5，由长沙市益阳商会负责除土地费用的全部费用。 长沙开福城市建设投资有限公司投资： 4.0亿元 其中 2.5亿元（土地成本）