中原土地一级开发相关知识分享详解.pptVIP

增加对项目的控制权 一旦出现政府违约的情况，可以拒绝移交工程，在退出时与政府谈判处于有利位置 BT合约由BT公司、一级开发公司、政府签订三方协议，当地政府与一级开发公司作为双甲方，项目公司只做为委托代管，土地收储中心以土地收益权质押为合同履约提供担保。 跟政府签融资较容易，土地储备中心作担保 如果跟合资公司签，一旦发生付款问题，将是××控股的一级开发公司与××独资的BT项目公司的债务关系，使自身陷入被动状态 BT模式本身可以为一级开发企业获取一定的收益 除了获取工程施工的成本返还以外，还可以获得高于银行贷款的利息收入： 工程款的返还包括成本+利息（银行同期贷款利率上浮30%以内）两部分 通过工程、财务设计可获取的额外收益：工程造价上浮 运作原则：坚持政府主导、市场运作、科学管理、合作共赢原则 角色分配：政府和投资商担当GP和基金管理公司的角色，对基金有实际控制权，其它企业和投资人担当LP，享有基金收益权 政府出资方式：以城投公司或政府平台公司来投资 盈利模式：基金收益来自项目管理收益，以及出地出让收入等，在预提管理费之后，按投资份额分红 通过与政府的协商，可将部分一级开发成本计入二级开发，加快二级开发收益获取的速度 如：借助湿地公园建设的成本，计入可销售区域的建设投资，用以办理预售许可证要求的规定投资比例，这个投资比例一般为25% 注册高科技农业发展公司，政府出面以租赁形式征集土地，进行农业产业开发 在一级开发工程中过程中，成为被拆迁企业，享受拆迁补偿。通过农业开发建设，从财务角度可以提高拆迁补偿收益 防止一级开发公司被政府中止一级开发权利 规避拆迁补偿成本提高，控制农民“抢种”造成的补偿成本提高 防止土地撂荒、在前期可以形成一定的收益 进行生态整理，可以对项目区域进行生态涵养 对基本农田采用租赁形式，可以规避政策风险，起到控地作用，留待指标转换后再开发 通过工程设计、施工设计，从中为一级开发商提供有力的账面成本设计，帮助一级开发商在获取一级开发成本返还的环节处于有利的位置 方式： 一级开发过程中只完成“土地平整”，设置临水、临电、临路，通过市政基础设施工程后置实现圈占土地，也叫“毛地出让”和“生地熟拍”； 更好的获取更优质的土地，先拆好的地块，招拍挂自己获取，再通路和水电，注册新的项目公司成为其新的产权所有人，等土地增值之后以转让项目公司的形式卖地，享受土地溢价（海尔可独享溢价利润） 意义： 加强××公司对土地的控制、拆迁成本的控制； 降低税费； 提高其他开发商拿地的难度和成本 意义 浙江图影旅游度假开发区是一块未开发的“处女地”， 致力于打造“长三角旅游度假第一目的地 ”，区域未来发展前景良好 作为旅游度假区会投入大量资金进行区域品牌宣传，将其投入沉淀为无形资产，品牌价值将是区域价值的重要载体 方式 鉴于图影村从行政角度已灭失，可通过政府协调将“图影”注册为项目公司名下商标 将项目公司名称注册为“图影”，并防止其它公司使用“图影”品牌 设置回购条款 方式： 在招标书中设置“同意海尔地产以人民币****元/平方米的价格回购****平方米的商业用房面积和部分住宅用地面积，用于该地块的拆迁安置费用”的条款；（具体的价格和面积可以商定） 案例： 在这块地的开发总建筑面积中，同意恒世华融公司（该地块的一级开发商）以人民币1.2万元／平米的价格，回购5000平方米的地上商业用房（商铺）和8000平方米的办公用房（写字楼），用于该宗地原用地单位的拆迁补偿安置。具体回购方案及相关约定，由竞得人与恒世华融公司具体约定。 效果： 一级土地开发商恒世华融公司如果参与挂牌将和其他开发企业之间存在着巨大的竞价优势，在土地单价上其他公司要承担多出2160元；华融公司如果没有成功摘牌，按照1.2万元元/平米的单价回购之后，再以市场价格4万和2万的价格出售，可以获得2亿元的直接利润；包括SOHO中国、华远集团在内的多家企业面对这样的限制条件无奈退出,最终这块土地仍然被其土地一级开发商收归囊中。 北京市白家庄地块在挂牌标书中设置了如下条款： 前期投入的控制 2 4 3 3 土地一级开发权的获取的控制 3 1 3 5 5 成本风险控制 土地二级开发权获取的控制 其它风险控制 全程风险控制体系 1.设置招拍挂门槛实现二级开发控地 2.设置回购条款 3.三临挂牌、净地交付 三临挂牌、净地交付 案例链接： 石家庄：迫于巨大的资金压力，石家庄土地出让已经采取“毛地为主”的出让方式，政府很少提供具备三通一平或七通一平的熟地，而是将带有拆迁以及基础设施投资任务的土地卖给开发商，由开发商负责整理，并计入地价成本 昆明：2008年7月份，昆明市公布了《昆明市