2012房地产估价师相关知识12~17讲解读.doc

第六章 从历年的考试内容看，这一章是房地产估价相关知识的考试重点内容，该章占据篇幅很大，接近整本教材的近六分之一。 本章共有七小节内容：供求与价格、消费者行为理论、供给理论、市场理论、分配理论、市场失灵与微观经济政策、宏观经济学概述。 其中的重点内容有： 1）需求与价格的关系，需要牢记需求理论中的需求规律，对于需求的例外情形“炫耀效应”和“吉芬效应”的含义要熟悉。 2）供给理论中的供给规律需要掌握。 3）需求弹性与供给弹性、需求弹性系数、需求弹性的分类范围等内容。 4）消费者行为理论，重点掌握边际效用递减规律和无差异曲线、预算线的特点。 5）有关成本理论中的会计成本、经济成本、隐成本、正常利润的特点。 7）市场理论，要注意不同市场类型的特点。 8）社会收入分配平均程度的衡量标志，洛伦茨曲线、基尼系数等知识。 9）宏观经济学学中的GNP、NI等几个国民收入核算的指标的理解。 总之，这一章的内容比较多，需要重点复习，考试对经济学知识的考察深度不是特别大，但范围很广，所以需要全面复习，不能留死角。 第一节　供求与价格 一、需求与需求的变动 （一）需求、需求表与需求曲线 定义见教材第161页。 需求量的变化一定与该价格变化相对应。通常用需求表、需求曲线来表示它们之间的关系。书上表6—1.图6—1都说明价格越高，需求越少。商品的价格与需求量之间呈反向变动。 （二）影响商品需求的因素： （1）消费者的偏好； （2）消费者的收入水平：对市场需求有重要影响； （3）该商品本身的价格：负相关关系； （4）相关商品的价格：商品之间两种关系： A.互补关系：两种商品共同满足一种欲望；一种商品的价格与另一种商品的需求呈反向变动； B.替代关系：两种商品可以互相替代来满足一种欲望；一种商品的价格与另一种商品的需求呈同向变动。 （5）消费者对商品未来价格的预期： （6）其他因素：城市化水平提高、家庭人口减少、降低房地产税等，可增加房地产市场需求。 教材第164页下面的需求函数需要理解其含义。 （三）需求规律： 需求量的变化受到价格变化的影响，其它条件不变的情况下，需求量与价格之间呈反方向变动。 需求规律在理论上可以用替代效应和收入效应的综合作用—价格效应来解释： 价格效应＝替代效应＋收入效应 1.替代效应总是负值：甲商品价格上涨，乙商品需求量增加----负效应；方向相反为负值 2.收入效应：可能正，也可能负。 A.正效应----价格下降↓，改用其他商品，对其需求减少↓。方向一致 B.负效应----价格下降↓，对其需求增加↑。方向相反 正常商品----替代为负、收入为负，价格效应为负。满足需求规律。 特殊商品----价格效应是替代效应与收入效应力量对比的结果。 （1） 吉芬商品----价格下降↓，需求量下降↓。 这是西方经济学研究需求的基本原理时，19世纪英国经济学家罗伯特·吉芬对爱尔兰的土豆销售情况进行研究时定义的吉分商品 。 1845年爱尔兰发生灾荒，土豆价格上升，但是土豆的需求量却反而增加了。这一现象在当时被称为“吉芬难题”。这类需求量与价格成同方向变动的特殊商品以后也因此被称作吉芬物品。 （2） 炫耀效应----价格上涨↑，需求量增加↑。 二、供给与供给的变动 （一）供给、供给表与供给曲线 商品价格与供给之间存在着正相关关系。价格越高供给越多，价格越低供给越少。即商品的价格与需求量之间呈正向变动。 （二）影响商品供给的因素： （1）商品本身的价格； （2）其他商品的价格； （3）生产技术的变动和生产要素的价格：生产成本的影响； （4）政府的政策； （5）厂商对未来价格的预期。 教材第167页的供给函数需要理解 三、弹性理论 （一）需求弹性 1.定义：是指由于影响需求的诸因素发生变化后，需求量作出反应的程度。 通常考察需求的价格弹性、需求的交叉弹性和需求的收入弹性。 对需求价格弹性的公式以及需求价格弹性系数公式的理解见教材第168页 2.理解需求价格弹性和需求价格弹性系数的要点： （1）价格是自变量，需求量是因变量； （2）需求价格弹性系数是需求量变动率与价格变动率的比值； （3）需求价格弹性系数的数值可以是正值，也可以是负值：如果是同方向变动为正值；反方向变动为负值； （4）同一条需求曲线上不同点的需求价格弹性系数大小并不一定相同。 3.需求价格弹性系数绝对值的大小分类： （1）│E d │＝0：需求完全无弹性；价格怎样变，需求量都不变。 （2）│E d │＝∞：需求有完全价格弹性；价格不变，需求量任意变。 （3）│E d │＝1：需求为单一价格弹性；价格变动率与需求量变动率相同。 （4）│E d │＞1：需求富有价格弹性；价格变动率小于需求量变动率。 （5）0＞│E d │＞1：需求缺乏价格弹性。价格变动率大于需求量变动率。 4.影响需求价格弹性