碧桂园专题的研究.pptVIP

本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 碧桂园专题研究 * [关键字]： 远郊大盘、碧桂园 [简介] 介绍了项目的基本状况、开发模式 * 研究内容、方法与目的 研究内容 碧桂园发展沿革与现状（规模、布局……）； 碧桂园产品线研究（产品组合、风格、景观营造、配套安排……）； 碧桂园开发模式研究（取地策略、节奏与周期把控、商业经营方式、核心竞争力……）； 碧桂园山湖城案例研究。 研究方法 归纳法+个案研究，定性研究为主 研究目的 明确本项目与碧桂园山湖城的相互关系，并明晰碧桂园模式对于本项目的借鉴意义。 碧桂园对周边项目是利好还是威胁？ 如何有效利用碧桂园的资源条件？ 如何塑造项目之于碧桂园的竞争优势？ * 碧桂园成立于1992年，至今已发展成为年销售额175亿，全国布局的品牌房地产开发企业 至2008年上半年，碧桂园已拥有51个处于不同发展阶段的房地产开发项目，其中26个位于广东省内，其他分布于湖南、湖北、安徽、江苏、辽宁、内蒙古等省份。 2008年中碧桂园全国布局图 将五星级服务引入社区经营和物业管理 1992 企业创立，开创教育地产模式 1994 成功开发顺德碧桂园，奠定标准范本 1998 进军广州，开创广式大盘营销模式 1999 开发均安碧桂园，进军主题休闲地产 2000 开发凤凰城，引入白金五星酒店，全国地区销售第二 2002 开拓省外市场，进军长沙 2005 开始全国扩张，大规模取地布局 2006 公司于香港上市 2007 企业发展大事记 发展概况 * 自创立以来其销售业绩持续上涨，但随着市场形势的调整，逐步面临较大的经营压力 整体业绩在2007年之前快速上升，08年受市场大势影响增长速度迅速放缓，相较于320亿的目标，08年碧桂园仅完成不到60%； 相较07年而言，预计08年碧桂园利润将明显下降，一是以回款为导向的降价倾销，二是与美林对赌亏输4.4亿； 从08年前9月的开发量安排看，碧桂园持续下调待开工面积，定下以销定产的开发策略，以缓解资金链上的压力。 碧桂园近年的经营业绩 2008年1-9月碧桂园销售额（亿元） 2008年1-9月碧桂园开发量安排 发展概况 * 碧桂园项目的整体容积率多数介于0.5~1.5之间，建筑形态以别墅+多层或高层的混搭物业为主 产品分析 项目 占地规模 容积率 物业类型 池州碧桂园 2200亩 1.18 双拼、联排、多层、小高层、高层 咸宁碧桂园 1000亩 1.8 双拼、联排、多层、小高层、高层 华南碧桂园 近2000亩 2.51 独栋、双拼、联排、多层、小高层、高层 碧桂园凤凰城 2800亩 0.8 独栋、双拼、联排、多层 安庆碧桂园 4500亩 0.4-0.6 双拼、联排、多层 长沙碧桂园威尼斯城 3000亩 0.55 独栋、双拼、联排、多层 沈阳碧桂园 5000亩 1.48 双拼、联排、多层、小高层、高层 泰州碧桂园 3000亩 1.1 双拼、联排、多层、小高层 阳东碧桂园 1492亩 0.99 双拼、联排、多层 兴安盟碧桂园 2000亩 0.65 独栋、双拼、联排、多层 * 建筑风格上以简约欧式为主，营造风情化的整体特征 咸宁碧桂园 顺德碧桂园 华南碧桂园 沈阳碧桂园 产品分析 * 产品线跨度较大，物业形态丰富，户型面积区间较广，涵盖各个层面的需求 双拼别墅 建筑面积约155-622平米，户型3房2厅到8房3厅； 分设前、中、后三面私家花园； 层层退台设计，最大营造居住舒适度； 首层40平米超大客厅设置，与花园相通； 多个超大观景露台设置，可观山景湖景。 联排别墅 建筑面积约170-345平米，户型3房2厅到5房2厅； 大小相宜的庭院，独立车位，写意露台； 阳光中庭设计，有机结合室内外景观； 主卧独立分层，套房设计，注重空间的私密性。 花园洋房 建筑面积约74-128平米，户型2房2厅到3房2厅； 依山或环水而建，视野开阔； 室内布局合理，方正实用； 主人套房设计，提高主卧舒适度。 以山湖城产品为例—— 产品分析 * 户型尺度整体偏向舒适化，别墅物业实现大面积赠送，充分体现性价比优势 产品分析 双拼户型面积在280~350平米，赠送面积多在100平米以上，以花园面积为主 典型户型—— 南沙碧桂园、华南碧桂园、顺德碧桂园等多个项目的花园面积与别墅建筑面积比为1：1 碧桂园产品通常在总价控制的原则下保证舒适化的户型尺度，符合其面向改善型需求客户的特征； 利用其地地价优势，别墅物业通常提供大面积的花园附送，体现性价比； 不通过营造额外的构造进行面积赠送，以降低成本，加快工期。 * 景观设计上强调对原生资源的利用，营造大型的公共景观体现大盘气势，简化组团景观，控制绿化成本 产品分析 咸宁碧桂园 池州碧桂园 茂名碧桂园 华南碧桂园 获取地块通常具有一定的