第二章不动产估价解读.pptVIP

评估程序 接受估价任务 确定估价的基本项目 拟定估价作业计划 资料收集、实地踏勘 相关资料分析 选择估价方法， 试算不动产价格 试算价格调整，确定最后估价额 撰写估价报告书 提交估价报告书 实例： （一）接受估价任务 某企业委托评估机构对A工业用地进行抵押地价评估 （二）确定估价的基本项目 估价对象、估价目的、估价日期、价格类型、估价期日、剩余使用年期等。 （三）拟定估价作业计划 根据工作量大小，合理确定时间进度，保证估价时限。 （四）资料收集、实地踏勘及相关资料分析 收集图件、产权登记、市场交易资料等，对待估宗地的区域因素及个别因素进行实地调查，采集评估宗地的现场照片。对收集到的各项资料进行综合分析。 （五）选择估价方法，试算宗地价格 针对评估宗地的实际情况，结合估价方法的特点、限制和使用范围，选择适宜的方法，才能得出较为准确的地价 。 （六）试算价格调整与估价额确定 对估价资料、对象、目的、方法进行客观分析，结合知识经验以及对市场的把握情况，对各种评估方法得出的试算价格进行调整，进而确定最后的估价结果。 对不同估价方法估算出的结果，应进行比较分析。当这些结果差异较大时，应寻找并排除出现差异的原因，可按从低级错误到高级错误的顺序进行检查：(1)计算过程是否有误；(2)基础数据是否准确；(3)参数选择是否合理；(4)公式选用是否恰当；(5)所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的；(6)是否符合估价原则。 在确认所有的计算结果无误后，应根据具体情况选用简单算术平均数、加权算术平均数、中位数、众数等数学方法之一，求出一个综合结果。 （七）撰写并提交估价报告书 分文字式、表格式两种。 （八）估价资料归档 估价估价资料保存时间一般应在15年以上。 D * 应当以居住用途为前提来估价，除非申请变更为商业用途并且能够获得批准。 * * 应当以居住用途为前提来估价，除非申请变更为商业用途并且能够获得批准。 * 必须根据估价目的来确定。 * * 繁华。房屋征收评估：价值时点为现在，估价对象状况为过去状况的估价。 * 价值时点一般应为过去的受贿之日，而不是后来的案发之日或委托估价之日，相应的估价对象状况应为受贿当时的房地产状况。 * 【答案】D【解析】 A估价时点还是原来的估价结果对应的时间（在过去）； B估价时点在现在；而估价对象都是过去和现在价值差； C估价时点和估价对象都是现在； D补偿标准是现在给，房地产状况是未来的期房。 * 【答案】正确【解析】一般情况下估价时点只有一个。但是此题中，产生补地价的情况有2次，2010年10月10日为第一次，变更了土地使用用途，第二次为2011年5月9日，变更容积率，两次变更时都产生了补地价的需要，估价时点为变更时，所以有两个估价时点。 * C * C * 【答案】D【解析】产权登记为工业用途，私自改造为商铺，不合法。最高最佳利用必须是在合法前提下的。 * 【答案】B【解析】在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧。 * 表5-1中的各种情形举例说明如下：　　（1）价值时点为现在，估价对象状况为现在状况的估价。此种情形是最常见、最大量的，如房地产抵押估价、房屋征收评估、司法拍卖估价，包括在建工程估价。 （2）价值时点为现在，估价对象状况为过去状况的估价。（房地产损害赔偿和保险理赔案件） 讨论：投保了火灾险的建筑物被烧毁后，怎么评估其价值损失或损失程度？ 通常是估计将损毁后的状况恢复到损毁前的状况（到实地查勘，估价对象已不存在），在现行的国家财税制度和市场价格体系下的必要费用。 讨论：实施房屋征收之前的旧城较繁华地段的某个门面房，租金或收益较高，在实施房屋征收后，随着周围门面房被逐渐拆除，该地段变得不繁华了。此时如果为房屋征收目的评估该门面房的价值，则应评估它在原较繁华环境下的价值，还是评估它在现在不繁华环境下的价值？ （3）价值时点为现在，估价对象状况为未来状况的估价（期房） 在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值就属于这种情形。 　（4）价值时点为过去，估价对象状况为过去状况的估价。（房地产纠纷案件、对估价结果有异议而引起的估价鉴定或复核估价、重新估价）。 讨论：某宗房地产被人民法院强制拍卖后，被执行人认为人民法院确定拍卖保留价所依据的评估价过低，致使该房地产被低价拍卖，引起了该评估价是否过低的鉴定。怎么鉴定？ 答：鉴定该评估价是否过低，首先应回到原价值时点（除非原价值时点的确定有误），相应地，估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等估价对象