万科企业价值报告.教程.docVIP

报告摘要 依据本次财管课程研究报告的要求，利用WIND资讯的公司股价模型，我们对万科企业股份有限公司（证券代号：000002）进行了公司价值的估值。我们结合了公司所处的房地产行业的基本状况，说明了公司在行业中的竞争力，对预测报表的关键参数的设计和相关贴现率和永续增长率测算后，分析了公司的股权价值，影响价值增长的驱动因子分析，在从经营管理和财务问题的角度对公司价值相关性进行分析，为公司管理层提供改善公司财务状况的决策和依据，并以外部投资人角度评价企业的财务状况，提供股权投资建议和债权投资建议。 报告结合了万科公司从2010年到2013年的财务数据，对万科公司未来的经营状况做出预测。从现金流对公司未来的现金流量进行估算，利用资产定价模型对未来的贴现率进行了估算，计算出万科公司的企业价值。运用CFF估值法对未来现金流的所得的结果是每股26.38元，运用CFE估算法所得的结果是每股10.39元，而万科实际的股价是每股8.47元，三个数字的差异比较大，因此我们对这三个数字产生差异的原因进行了分析。虽然房地产行业现在并不如几年前景气，但近年来，万科公司一直致力于经营状况的改善，并且也根据市场需求的变化不断开发新的房地产产品，因此我们认为万科公司的企业价值被低估，万科公司的股价现在呈上升趋势，从现实角度也证实我们的猜测。  目录 承诺 3 报告摘要 4 1. 公司发展与价值发现 8 1.1 公司所处行业概况 8 1.2 公司重大财务事件 8 1.3 公司产品市场发展 9 1.4 公司价值判断与发现 9 2. 预测报表的关键参数设计 10 2.2 投资活动的分析和预测 12 2.3 筹资活动的分析和预测 14 2.4 经营营运资本的预测和计算 15 2.5 资本支出的预测和计算 17 3. 贴现效率和永续增长率的预测 18 3.1 权益资本成本测算 18 3.2 债务资本权益测算 19 3.3 债务资本比重测算 20 3.4 加权平均资本成本测算 21 3.5 永续增长率测算 21 4. 计算公司股权价值 22 4.1计算实体现金流 22 4.2计算实体价值 23 4.3敏感性分析 24 4.4股权现金流模型 25 4.5相对价值评估 27 4.6价值评估结果与市值的比较 27 5. 影响价值增长的驱动因子分析 28 5.1基于估价模型的驱动因子及其重要性分析 28 5.2驱动因子的价值敏感性分析 29 5.3评估价值与市值差异分析 31 6. 公司价值的经营管理相关性分析 33 6.1市场环境与政策对公司价值的影响 33 6.2经营模式与管理层决策对公司价值的影响 34 6.3财务策略与决策对公司价值的影响 35 7. 财务问题的经营相关性分析 36 7.1 直接相关的经营相关性分析 36 7.2 公司经营策略与财务政策选择的影响 37 8.1 结论与讨论 39 8.2 投资意愿说明 39 8.3 价值管理的可行性措施 40 9.1 逐条说明完成报告存在的问题与原因 41 9.2 举例每个成员的具体贡献与责任心表现 41 9.3 如何协调与改进具体措施 43 参考文献 43 附录 44  公司估价报告：万科公司（000002） 1. 公司发展与价值发现 1.1 公司所处行业概况 中国房地产行业一直以来都处于高位，从2012年开始，中国房地产进入了调整期，房地产市场继续受到调控，行业分化整合走势更加明朗，业内主流的房地产企业也根据政策和消费者需求的变化调整经营策略促进销售，市场集中度较高，竞争也比较激烈。 从整个房地产企业的角度上看，大部分房地产行业的上市公司的销售也就都是呈上升状态，各项运营规模资本都是不断增加的，但是负债水平高，融资渠道窄，盈利能力较之前有所下降是行业的普遍问题，部分企业调整销售政策的举措有效地平衡了企业的现金流，一定程度降低了资金链的压力。全国房地产开发投资和和新房开工面积都保持较快的增长，但是由于针对房地产的政策不断出台，企业投资能力可能下降，但是由于我国人口基数大，因此房地产行业的需求是长期存在的，即使国家进行对房价的宏观调控，房地产行业的销售量，盈利能力及投资价值还是能够得到保证的。 在2010年到2013年四年里，万科公司的经营业务稳定，财务状况稳健，其中重大的财务事件有如下几个： 2010年公司新增投资额114.19亿元，其中有发起设立74家子公司，对21家子公司进行增资，收购了24家公司的部分或全部股权。其他投资情况有新获取项目109个. 2010年公司新增投资额88.58亿元，其中有发起设立83家子公司，对14家子公司进行增资，收购了27家公司的部分或全部股权。其他投资情况有新获取项目96个。2010年公司新增投资额124.01亿元，其中有发起设立120家子公司，