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迁安宝鼎财富中心 前期物业管理方案 Date 2011-1 北京万通物业 目 录 一、项目概况 2 二、前期筹备阶段物业服务 3 1. 前期筹备阶段物业服务内容 3 2. 物业移交及接管验收 6 3. 装修管理 9 4. 筹备期人员到位计划及招聘标准 13 5. 开办费预算 19 三、日常管理阶段物业服务 20 1. 工程维修管理 20 1.1 工程管理的理念 20 1.2 工程维修的分类 21 1.3 公共设施设备周期性维修保养 22 1.4 库房管理 23 1.5 公共设施设备外包维护保养的划分 24 1.6 工程外包维护保养项目的实施及管理办法 26 2. 安全管理 31 2.1 治安队伍建设——建立一支高素质的保安队伍 31 2.2 保安人员岗位设置 32 2.3 治安管理 33 2.4 消防管理 33 3. 日常物业服务 35 3.1 财务管理制度 35 3.2 客户服务 41 3.3 物业管理规章制度 45 3.4 环境管理 56 4. 日常管理阶段人力架构 58 5. 物业管理费预算 58 四、服务标准、指标承诺与管理目标 59 附件1：迁安宝鼎财富中心筹备期人员到位计划表 附件2：迁安宝鼎财富中心前期开办费预算 附件3：迁安宝鼎财富中心物业管理公司人员架构 附件4：迁安宝鼎财富中心物业管理费预算 附件5：迁安宝鼎财富中心物业服装推荐 一、项目概况 地点：迁安市惠泉大街（人民广场东侧） 发展商： 河北迁安宝鼎房地产开发有限公司 物业类型：综合商业物业，功能包括高档住宅、商业、酒店 用地面积：20770平方米 总建筑面积：54482平方米 迁安宝鼎财富中心位于迁安市惠泉大街，位置优越，交通便利。依托项目所在区域的优越环境和完备的配套设施，凭借开发商的雄厚实力，配以优质的物业管理，实现物业的保值与增值，将宝鼎财富中心项目打造成迁安市高档综合性项目的新亮点。 根据迁安宝鼎财富中心的设计与开发理念、目前该项目的特点和发展变化以及整个楼宇的功能区分不同分为几个部分，采取不同的管理方式。 二、前期筹备阶段物业服务 前期筹备阶段物业服务内容 根据宝鼎财富中心的进度，物业管理主要分为如下三个阶段： 其中前两个阶段为正式交付使用前的筹备工作阶段，主要服务内容为： 第一阶段：物业工程配合各主体设备安装调试和筹建管理架构 物业公司骨干人员到位 制定物业交楼计划 工程人员配合楼宇交收 确定各系统交接日期 配合给排水系统调试 配合正式供电 配合空调系统调试 配合消防系统调试 配合楼宇自控系统调试 制定物业接收程序和各类表格 制定各类交楼表格 建立接收资料档案 建立大厦工程图纸档案 确定各管理用房功能 管理用房装修 制定《客户手册》、《商户手册》、《装修手册》等物业管理文件 制定钥匙管理方案 制定客户装修程序 制定保安整体计划 制定前期采购计划 制定人员到岗时间 制定车场管理方案 管理公司财务建帐 编制财务用表 制定内、外保工作配合方案 制定大厦防火规则及守则 制定大厦治安规则及守则 制定有偿服务内容及收费标准 人员招聘、面试 制定员工工作程序 制定员工培训计划 制定员工培训教材 建立管理员工档案 第二阶段：客户入住前准备工作 物业工程人员配合楼宇交收 制定物业返修计划 制定物业返修程序 制定物业返修人员安排计划 制定物业前期物品进出大厦管理规定 制定物业应急管理方案 制定物业入伙前清洁开荒计划 制定物业各能源收费标准 制定物业各能源费预收标准 制定客户电话申请管理方案 制定管理费催收制度 配合前期客户装修工程 第三阶段：完成外联工作，安排客户进场装修 制定物业入伙程序 建立客户档案 制定长、短期工程维修保养计划 制定物业设备机房管理规定 联系劳动局：电梯审检领取合格证特殊工种报检 联系保险公司：投保大厦相关保险 建立大厦管理档案 联系保安公司：确定保安人员及总体费用 联系清洁公司：确定开荒计划及总体费用 联系当地派出所：报门牌号码 联系外管局：报外保关系，取得涉外许可证 联系绿化大队：确定绿化维护方案及总体费用 联系电梯公司：确定首年保养及检修计划 联系无线电管理委员会：报对讲机频点 联系环卫局：确认垃圾清运价格 联系邮电局：通邮 联系公安局：报内保关系 联系安全局：报卫星电视的境外节目 联系广电局：报光缆信号传输相关手续 联系制衣厂：制做员工制服 联系供应公司：采购办公用品、维修工具 联系防疫站：报检生活水箱，取合格证 联系送餐公司：给员工送餐 物业移交及接管验收 物业移交、接管的准备工作物业公司在前期选择经验丰富的工程技术人员进入现场，本着为业主负责、为日后管理负责的精神，侧重于管理和质量的角度介入工程后期建设工作，并参与本物业的竣工综合验收。 介入时间为使后期的管理工作更加顺畅，尽量避免因前期遗留问题而给后