物业管理基本制度与政策知识点教程.docVIP

物业管理基本制度与政策知识点 1、对建筑物的管理有三种方式：一是业主自己管理二是业主将不同的服务委托给不同的专业公司；三是业主选聘物业管理企业进行管理。《条例》调整和规范的范围公限于业主选聘物业企业进行管理。但不意味采用其他方式没有法律约束。 2、物业管理活动的基础是物业服务合同。物业服务合同是物业管理活动产生的契约基础。 3、《条例》调整的范围：住宅和非住宅。但有些规定只适用于住宅（如住宅需招投标，需建立专项维修资金制度，非住宅不一定，但与住宅相连的非住宅按住宅执行） 《条例》适用范围：城市和农村。 4、物业管理活动应遵循市场原则；非市场性的房屋管理不属于物业管理（如部门自管） 5、物业管理特征上：社会化、专业化、市场化 社会化二个含义：一是物业所有权人到社会上选出物业管理企业；二是物业管理企业在社会上找可代管的物业。 专业化要求：有专业人员配备；专门的组织机构；专门的管理工具设备；科学规范的管理措施与工作程序；运用科学和先进的维修养护技术实施专业化的管理。 市场化是物业管理最主要的特点。它的集中体现是：双向选择和等价有偿。 6、19世纪60年代英国，奥克维娅。希尔首先开始物业管理。英国成立了非盈利性：皇家特许屋宇学会。20世纪初，美国成立芝加哥建筑管理人协会。 7、改革开放前的城镇住房制度的三个特征：一是住房投资由国家和国企统包；二是住房分配采取实物分配；三是住房消费采取福利低租金和国家包修包养。 1978年后，房地产领域进行了三项改革：一是城镇住房制度改革；二是城市土地使用制度改革；三是房地产生产方式改革。 1994年开如公有住房出售。98年停止住房实物分配。 8、1981年3月10日深圳市第一家涉外商品房管理公司成立：深圳市物业管理公司。 1993年，深圳颁发了全国第一部物业管理地方性法规《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》，同年深圳市开始探索物业管理的招投标制度。 1994年3月建设部颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，要求“住宅小区应逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理。确立了城市新建住宅小区物业管理新体制。这是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件， 是推动我国全面开展物业管理活动的基石。（规范了几项内容P15） 2000年，中国物协成立，加强行业指导和自律。 2002年，建设部建立了全国物业管理企业档案系统，促进物业管理行业诚信建设。 9、20世纪90年代初到《条例》颁布前的物业管理政策的特点：借鉴性、过渡性、针对性。2003年6月8日，《条例》颁布后物业管理政策的特点：配套性、经验性、操作性。 10、1996年，计委和建设部下发《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》。 2002年3月建设部发布了《住宅室内装饰装修管理办法》《建设部110号》 11、94年4月，建设部成立《条例》起草小组。2003年5月28日通过了《物业管理条例》，国务院6月8日颁布，9月1日实施。标志我国物业管理进入法制化、规范化发展新时期。 序号 时间 发布部门 政策法规 1 2003年6月 建设部 前期物业管理招标投标管理暂行办法 2 2003年9月 建设部 《业主大会规程》 3 2003年11月 发改委和建设部 《物业服务收费管理办法》 4 2004年11月 物协制订 《普通住宅小区物业管理服务等级标准》 5 2004年3月 建设部 《物业管理企业资质管理办法》 6 2004年7月 发改委、建设部 《物业服务收费明码标价规定 7 2004年9月 建设部 《业主临时公约》《前期物业服务合同》 8 2005年11月 人事部、建设部 《物业管理师制度暂行规定》《物业管理师资格考试实施办法》《物业管理师资格认定考试办法》 ? 12、《条例》的立法理念：发展为重、平衡利益、保护弱者。 《条例》的立法指导思想：一是强调保护业主财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系；二是强调业主与物业管理企业是平等民事主体，是服务和被服务的关系；三是强调业主与物业管理企业通过公平、公开、协商方式处理物业管理事项。（多选） 《条例》应遵循的基本原则：一物业管理权利和财产权利相对应；二维护全体业主合法权益；三现实性与前瞻性有机结合；四从实际出发，实事求是。 在处理行政处罚和承担民事责任关系时，优先保护全体业主利益的原则。（民事、行政并存时，先保证民事优先）。第二条原则 《条例》贯穿发展的指导思想，设立的业主大会、强制性维修养护等制度，符合市场经济的基本规律，符合未来立法趋势。第三条原则 13、《条例》确立了七项物业管理的基本制度：业主大会制度、业主公约制度、前期物业管理招投标制度、物业承接查验制度、物业管理企业资质管理制度、物业管理从业人员职业资格制度、住宅专项维修资金制度 14、《条例》对不产生外部影响、不