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2012年案例分析培训 案例一 某商城商户小张到地下库房领取货物时被不法分子袭击受伤。小张以物业管理公司未尽物业管理职责，安防人员不合格导致库房不安全，商户人身受到伤害为由将物业公司告上法庭，要求物业公司赔偿医疗费、交通费、误工费、营养费、护理费及精神损失费共计人民币105000元。物业公司辩称物业管理保安服务的范围是指为维护物业管理区域的公共秩序而配合公安机关实施的防范性安全保卫活动，其在进行物业管理时，并不负有保证每个商户 人身安全的义务。而且该物业公司也已按合同要求配置了24小时安防人员。在案件发生时，门岗当班的安防人员及巡逻安防人员并未发生违规操作或脱岗现象，亦未发现可疑人进入商城。因此不同意原告的诉讼请求，但愿意从道义上给予原告一次性经济补偿人民币3000元。 [法院判决] 一审法院经审理认为：原告与被告订立的物业服务合同系双方自愿，合法有效。被告物业管理公司虽在合同中承诺24小时安全防范服务，但治安管理 是一项社会责任，物业公司的这种安全防范服务仅限于防范性安全保卫活动，并不能要求完全根除治安案件。被告物业管理公司确已在商城设置了门岗及安全防范人员，并实施了24小时安全防范值班。李某不能提供其被袭击系物业管理公司不履行职责所致的证据，其要求被告物业管理公司承担侵权的赔偿责任缺乏事实和法律依据，法院不以支持。被告某物业管理公司自愿补偿人民币3000元，于法无悖，可予准许。故做如下判决： (1)原告要求被告赔偿人民币105000元的诉讼请求不予支持。 (2)被告物业管理公司在本判决生效之日起十日内补偿原告人民币3000元。 一审判决后，小张不服提出上诉，坚持原审诉称理由，要求二审法院撤销一审法院的第一项判决。二审法院经审理认为，本案双方在物业服务合同中没有关于人身、财产损害赔偿的特别约定，故物业管理公司不承担李某人身损害的赔偿之责。一审法院在事实认定及判决上是正确的，判决驳回上诉，维持原判。 分析 本案的焦点是物业管理公司是否履行了物业服务合同约定的保安防范服务义务，这是物业管理公司是否承担法律责任的依据。《物业管理条例》三十六条第二款规定：“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”物业管理安全服务的性质是一种群防群治的安全防范服务，关键是看物业管理公司的保安防范工作是否到位。如果安全防范工作没有疏忽，不存在管理上的缺陷，则物业管理企业就不应当承担责任； 相反，如果根据物业服务合同的约定，物业管理企业存在明显的过错，则应当承担未履行合同或履行合同存在瑕疵的赔偿责任。物业管理保安的义务不能等同于保镖的义务，也不能要求物业管理公司确保物业区域内所有财产和人身的安全。安全防范的义务重在履行过程，只要履行了安全防范义务，但仍无法阻止损害结果发生的，提供安全防范义务的一方应当不再承担民事责任。 结论 本案中的小张虽然在其经营的商城内遭受不法侵害，但并不能因此认定物业管理公司在履行安全防范义务上存在过错。物业管理企业不可能确保所有公共场所内人身和财产的安全，也不可能接受这种义务。因此，物业管理企业对业主在电梯、楼道、库房等公共场所遭受侵害所致的损失，如果没有证据证明物业管理企业存在管理上的过错，就可不承担民事责任。 案例二 某大厦保安人员在晚上巡逻时，发现大厦西门口的路边躺着一名醉酒呕吐后昏睡人员，经查，该醉汉身上没有任何证件，本人意识不清，身份不明，由于天气比较寒冷，于是，将该人背到保安岗亭内的椅子上安排睡觉，想等他醒酒后问明情况送走，后这名人员因饮酒过度导致昏睡不醒达一整天。 问：这种情况应如何处理？该物业管理人员这种处理方法是否妥当? 1、不妥当 2、首先应设法确认该醉汉是否为本大厦内的业主，如为本大厦业主，应尽快通知其家人，如无法确认，应通知辖区公安派出所，以免出现异常情况，不应当安排睡觉，防止因饮酒过度出现危险。 案例三 场外车辆遗失谁赔偿 某大厦设置有固定位置的停车场，业主停放在楼下消防通道上的小车被盗，半年后，车主找到管理公司，称由于公安部门未破案，现在要向保险公司索赔，但保险公司必须要管理处出具车辆丢失证明才能办理索赔手续，在业主的不断纠缠下管理公司开具了一张丢失证明。随后，保险公司将管理公司告上法庭，要物业管理公司赔偿人民币65万元。 此案一审和二审的判决截然不同，双方各有不服。再审认为车主虽已交付停车费，但根据规定车辆应停放在停车场内保管，进入时领取车辆保管证，但该车主未将车辆停放在停车场内，不能提交车辆保管的证据，停车场也没有被丢失车辆的入场记录，故车辆保管关系不成立。至于管理处出具的“证明”，是事隔五个多月后应车主要求而出具的，且该证明称车在小区内丢失而非停车场，故物业管理公司不应负赔