第二章房地产开发经营与管理制度解析.pptVIP

第二章房地产开发经营制度与政策 第一节房地产开发企业及其制度 一、房地产开发企业及其类型 （一） 概念 房地产开发企业是指依法成立，具有企业法人资格的，以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。又称开发商或发展商，在有些法律文件中也称为建设单位，通常其企业组织为公司，又称为房地产开发公司。 （二）类型 1、按经营性质，可将房地产开发企业划分为房地产开发专营企业、 兼营企业和项目公司。 房地产开发专营企业，是指以房地产开发为主的房地产综合开发企业。 房地产开发兼营企业，是以其他经营项目为主，兼营房地产开发经营的企业。 房地产开发项目公司，是以房地产开发项目为对象，从事单项房地产开发经营的 企业。 2、按所有制性质，可将房地产开发企业划分为全民所有、集体所有、中外合营三种主要类 3、按企业的企业制度 《中华人民共和国公司法》，房地产开发企业登记为有限责任公司或股份公司 4、按企业的资质等级划分 一级、二级、三级、四级四个等级的房地产开发公司 （二）、房地产企业的设立方式 发起设立和募集设立两种 1、发起设立，是指由发起人认购公司应发行的全部股份而设立公司。 2、募集设立，是指发起人认购应发行股份的一部分（我国规定不得少于公司股份总数的35％），其余部分向社会公开募集而成立公司。（《公司法》第85条） （三）、房地产开发企业的设立程序 根据《城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发企业的设立程序主要有以下两个步骤： （1）申请登记。 （2）依法备案。 1、制定组织行为准则的章程 2、确定股东 3、确定出资 4、设置机构 5、设立登记，获取营业执照 6、在一个月内备案，符合公司设立条件的颁发房地产开发企业资质等级证书。 四、房地产开发企业的资质等级与管理 1、管理机构 国务院建设行政主管部门：负责全国房地产开发企业的资质管理工作 县级以上地方人民政府房地产开发主管部门：负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作 2、实行分批审核 一级资质：省、自治区、直辖市建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批 二级资质：省、自治区、直辖市建设行政主管部门制定审批办法 3、资质年检 一级资质：承担当地产开发项目的建设规模不受限制，可以在全国范围内承揽开发项目 二级资质及以下：承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。 各等级资质企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。 房地产开发企业资质等级条件 第二节房地产开发项目管理制度 一、房地产开发项目实行资本金制度 1、项目资本金概念 在投资项目总投资中，有投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部门资金的任何利息和债务，投资者可按出资的比例依法享有所有权权益，也可以转让其出资，但不得以任何方式抽出。 《房地产开发经营条例》规定：“房地产开发项目应当建立资本金制 度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%”《条例》不但确定了企业的资质标准，还规定房地产开发企业的 具体开发项目必须实行资本金制度， 并规定房地产开发企业承揽项目 必须有一定比例的资本金，可以有效地防止部分不规范的企业的不规范 的行为，减少楼盘”烂尾“等现象地发生。 2、出资方式 货币；实物；工业产权；非专利技术；土地使用权 注：除货币外，其他必经有资格的资产评估机构评估，不得高估或低估 工业产权；非专利技术出资比例不得超出资本金总额的20﹪ 二、房地产开发项目的设计管理制度 （一）、勘察设计单位的管理与监督 1、工程勘察设计单位的资格实行国家与地方审批： 甲级（100万）、乙级（50万）由全国工程勘察设计资格审定委员会批准，办事机构设在住建部 丙级（30万）丁级（20万）省、自治区、直辖市工程勘察设计资格审定委员会批准，办事机构设在省、自治区、直辖市人民政府授权的综合管理勘察设计工作的行政主管部门。 2、取得设计证书的单位具备的条件 有符合国家规定、依法程序批准设立的机构的文件； 有明确的名称、组织机构和固定的工作场所； 具备所申请的工程勘察设计资格的等级标准； 集体所有制的工程勘察设计单位，除具备以上基本条件外，还必须具备与其承担任务量相适应的注册资金。 （二）、房地产开发项目设计文件的审批和修改 大中型项目的初步设计和总体设计由各部门和省、自治区、直辖市审批 小型项目的初步设计和总体设计由各部门和省、自治区、直辖市自行审批 技术设计按隶属关系由有关部门或省、自治区、直辖