房地产开发程序详解.ppt

划拨 国家机关用地和军事用地； 城市基础设施用地和公益事业用地； 国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地； 法律、行政法规规定的其他用地。 注意：划拨土地使用权不得转让、出租、抵押！！ 1.土地使用权出让 2.土地使用权划拨 3.原有划拨土地上存量房地产的土地使用权转让 4.与当前土地使用权拥有者合作 开发商的土地储备与闲置土地 《城市房地产管理法》第二十五条： “以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。” 视频资料： 揭秘开发商囤地招数 /program/C20697104769.shtml 揭秘开发商囤地伎俩：巧借名目 分期建房 /news/house/201111/09fe6f45-1509-44d2-8edf-7ebe331f1bd2.shtml 土地拍卖悬案 /v-30508fc6-3121-11df-bb43-001e0bbafb46.html 二、项目核准和开工计划 政府对《政府核准的投资项目目录》以内的企业投资项目实行核准制度。 房地产开发项目属于不使用政府投资的城建类投资项目。 企业投资建设实行核准制的项目，仅需向政府提交项目申请报告，不再经过批准项目建议书、可行性研究报告和开工报告的程序。 政府对企业提交的项目申请报告，主要从维护经济安全、合理开发利用资源、保护生态环境、优化重大布局、保障公共利益、防止出现垄断等方面进行核准。 项目申请报告 申报单位及项目概况； 发展规划、产业政策和行业准入分析； 资源开发及综合利用分析； 节能方案分析； 建设用地、征收补偿及居民安置分析； 环境和生态影响分析； 经济影响分析； 社会影响分析。 可行性研究报告 三、确定规划设计方案并获得规划许可 （一）开发项目选址、定点审批阶段 本阶段的规划审批，主要针对以无偿划拨方式和协议出让方式获得国有建设用地使用权的开发项目。 对于“招拍挂”土地，本阶段的规划审批已经在土地出让前由土地储备机构和土地一级开发商办理完毕。 结果： 城乡规划管理部门下发《规划意见书（选址）》 三、确定规划设计方案并获得规划许可 （一）开发项目选址、定点审批阶段 （二）《建设用地规划许可证》申领阶段 对于“招拍挂”的土地，开发商须持：项目核准文件、《国有建设用地使用权出让合同》、建设用地定桩成果通知单、1:500或1:2000地形图等资料，向城乡规划管理部门提出申请。 结果： 城乡规划管理部门颁发《建设用地规划许可证》 三、确定规划设计方案并获得规划许可 （一）开发项目选址、定点审批阶段 （二）《建设用地规划许可证》申领阶段 （三）设计方案审查阶段 开发商提交审查的设计方案，包括： 以实测现状地形图绘制的规划设计总平面图； 各层平面图、各向立面图、各主要部位剖面图； 各项经济技术指标及无障碍设施设计说明及其他相关资料。 结果： 城乡规划管理部门出具《设计方案审查意见》 ××××××住宅小区设计方案 审查意见 ? 一、据《导则》第二十一规定：“住宅建筑平行布置时，新区不得小于1.1倍。”而本设计方案5#楼与6#楼、11#楼与12#楼间距仅为18米，但建筑高度为18.75米，小于18.75×1.1=20.63米，不满足要求； 二、2#楼为高层建筑，其两翼住宅建筑房屋间距仅为18米，依据《导则》第二十二条第（一）款规定两者之间最小值应为30米，因此，不满足要求； 三、请按《城市居住区规划设计规范 GB50180-93》（2002年版）明确居住区等级； 四、依据《城市居住区规划设计规范 GB50180-93》的要求，沿街建筑物长度超过150米时，应设不小于4m×4m的消防通道，人行出口间距不宜超过80m，当建筑物长度超过80米时，应在低层加设人行通道，而本设计中西侧临街建筑两种情况都存在，请予以调整； 五、按照《导则》第六十条规定要求在住宅用地中按组团级以上进行设置集中绿地，每人0.5平方米，每块集中绿地的面积不小于400平方米，而本方案中未设计满足要求的相应集中绿地； 六、按规范要求在小区内设置治安联防站、社区用房 、物业管理房、垃圾收集点、居民存车处的设施，如已设计，请在总平面图汇总标注； 七、方案设计中请充分考虑对太阳能等可再生能源的利用； 八、补充设计雨、污分流管网的设计总平面图及相关做法的施工详图。其中要求污水井、化粪池采用钢筋砼材质，污水管道采用钢筋砼承插管或环刚度达到8级的HDPE塑料承插管，以防渗漏；