西安苹果城价格策略提案解读.ppt

定价原则 利用合理的策划和专业性销控，按照项目销售周期和市场及地块的价值，分阶段推出房源。逐步提升价格，既保证销售进度，同时给项目增值得信心。 同类项目的均价是市场的基础参考 开发商的最终利润是项目开发销售的宗旨。 竞争原则 纵向拉伸原则 开发商利润期望 市场比价法 定价原则 开盘单价要能够聚人气，对竞争对手来具有杀伤力。 主力面积的总价要性价比高 不同产品的平面战略的组合必不可少 项目价格制定 在房地产定价中常用的定价方法有两种,成本定价法和市场类比法,随着近年来房地产业的飞速发展,成本定价法已经慢慢的被淘汰,市场上基本用市场类比法定价,本案在此也用市场类比法定价. 市场类比法定价 价 格 预 判 市场动向 差异化营销路线和个性化的包装是项目在市场影响力的关键所在 客源的保证型 营销路线的差异化 推广的多样化 项目硬件 地段的唯一性/不可复制性 产品的独特性/多元化 配套的完善性/成熟的居住圈 过硬的硬件设施是项目运作成功的基石 预期目标 （争取）实现4600元/ ㎡以上的单价（可能性） 销售进度实行短、平、快战略，同时保证利益的最大化 在市场知名度上进一步拔高 实现企业利益最大化的根本所在 树立公司品牌以及市场美誉度 产品定价 目标客层 竞争者 市场类比 市场支撑 差异化/升值潜力 产品支撑 功能/价值/卖点 附加值支撑 升值/品牌/精神 差异化 市场走势 价格变化走势图 定 价 依 据 世家星城 榕青无界 罗曼公社 美丽的院子 参考个案遴选 选择依据 1、参考项目分布范围在本案周边区域，与本案在客户来源、交通动线等方面相似性明显，可比性较强； 2、参考项目在整体规划、产品设计、户型配比分布等方面有近似性； 3、所参考的项目在近3个月内有一定量的成交，成交价格能反映市场行情； 项目价格预判 综合本案定位、规划、产品、户型、景观、配套、物管等资源，与目前区域其他项目情况进行预估比较，得出与本案的分值测算比较系数. 可比楼盘综合因素量化统计表 序号 因素 权重 世家星城 榕青无界 罗曼公社 美丽的院子 本案 1 位置 10% 8.0 8.0 8.5 9.0 8.5 2 价格 10% 8.5 8.5 8.5 8.5 9.0 3 交通 6% 8.5 8.5 8.5 9.0 8.5 4 配套 8% 9.5 8.5 8.5 8.0 9.0 5 销售策略 7% 8.0 8.5 8.5 8.0 9.0 6 规划 7% 9.5 9.0 8.5 8.5 9.0 7 户型设计 8% 9.0 9.0 8.0 8.5 9.0 8 停车位 5% 9.0 8.5 8.0 8.0 9.0 9 建筑类别 3% 9.5 9.0 9.0 9.0 9.0 10 物业管理 4% 9.0 8.5 8.5 8.5 8.5 11 建筑质量 4% 9.0 9.0 9.0 9.0 9.0 12 楼盘规模 4% 9.5 8.5 8.5 8.5 9.0 13 开发商实力 4% 9.0 8.5 8.5 8.5 9.0 14 外观 2% 9.0 8.5 8.5 8.5 8.5 15 推广支持 2% 8.0 8.5 8.5 8.5 9.5 16 建材 1% 9.0 9.0 9.0 9.0 9.0 17 土地使用年限 1% 9.0 9.0 9.0 9.0 9.0 18 上市时间 3% 8.0 8.5 8.5 8.5 9.0 19 建筑形态 2% 9.0 9.0 9.0 9.0 9.0 20 景观 9% 9.0 8.5 8.5 8.5 8.5 综合 　 100% 8.810 8.580 8.490 8.535 8.855 备注：每个比较类目采用10分制打分，最高为10分；综合得分为分类得分的加权之和。 世家星城 榕青无界 美丽的院子 罗曼公社 30% 30% 20% 20% 时间空间距离 最近的参考者 参考权重 权重依据 参考个案权重分析 同一竞争板块 客户来源相似 空间距离较近 产品类型相似 高容积率产品 开发模式近似 计 算 表 原始数据 　 　 　 　 　 序号 楼盘名称 竞争力值（a） 楼价（b） 参考权重（i） 本案价格 1 世家星城 8.810 4300 20% 　 2 榕青无界 8.580 4400 30% 　 3 罗曼公社 8.490 4400 30% 　 4 美丽的院子 8.535 4500 20% 　 5 本案 8.855 ？ ？ 4537 价格修正: 市场标准单价： 依据上述市场定价法,得出最终的