【阅重要】房地产投资资金甘美兰解读.pptVIP

* 房地产投资基金的估值 估值的目的 对投资组合中的每个项目进行评估，以确定基金的价值，为投资者提供资产组合业绩的信息 频率：每一季度估值一次 因流动性低导致的估值难度 (不能像证券基金一样时时“盯市”) 估值的方法 净资产值 现金流折现 对未来售价、成本要有相当的把握 折现率的选择非常关键 成本法 适用于交易刚刚完成，尚未产生实质性变化时 外聘专业评估机构评估 相对客观、公正 每年估值一次 * 房地产投资基金的收益 基金收益 租金收入 利息收入 分红所得 资本利得 其他收入 投资人/管理人收益分成 在全体投资人收回投资本金且获得一定水平的投资回报 (如最低年回报率8%)的基础上，基金管理人可按约定比例享受业绩分成 业绩分成的国际惯例：80%：20% * 房地产投资基金的费用 初期费用 开办费用 (基金设立费) 固定资产购置费用 期中费用 管理费 (一般2%-2.5%/年) 基金运营费用 托管费 审计费用 律师费 投资人大会费用 信息披露费用 季度/年度/公告的制作费用 清算费用 房地产投资基金的税收 * 合伙人从房地产投资基金获得收益的税收问题 (特指有限合伙制基金)： “先分后税”的原则 有限合伙本身并无所得税纳税义务 有限合伙的经营所得按照约定的分配比例向合伙人分配 合伙人是自然人的，缴纳个人所得税 （税率为20%） 合伙人是法人或其他组织的，缴纳企业所得税 代扣代缴 合伙人是自然人的，有限合伙作为扣缴义务人，向税务主管部门进行代扣代缴 合伙人是法人或其他组织，在登记注册地进行所得税缴纳，有限合伙不存在代扣 代缴的义务 信息披露 * 房地产投资基金应向投资人适时作出如下信息披露： 不定期投资活动报告 项目投资具体交易的完成 重大交易文件的签署 投资项目的分红或退出等 年度投资报告 (内容为上一年度投资活动总结) 每一会计年度前三季度未经审计的财务报表 上一会计年度经审计的财务报表 资产负债表 损益表 现金流量表 各投资人在基金中的资本账户余额及在该会计年度的变化 * 5 3 4 6 风险控制 投资案例分析 投资经营策略 运作及管理 1 房地产投资基金概述 2 组织形式及设立 * 房地产投资基金的投资风险 政策法规风险 中央政府和地方政府不时的市场干预政策 (货币政策、信贷政策、行政干预) 市场风险 全国或项目所在地房地产市场的物业供求、物业价格的形势变化 经营管理风险 基金和合作方在经营管理项目过程中发生决策失误 开发商诚信、是否具备契约精神等 财务风险 投资项目获得银行贷款的数额、利率、年限和贷款到位时间等的不确定性 流动性风险 房地产产品流动性较差，难以迅速变现，导致基金不易清算 环境风险 因为与投资相关的环境权利主张而面临损失 普凯投资基金 普凯投资基金合伙人甘美兰 房地产投资基金 --组织、运作与发展趋势 * * 1 房地产投资基金概述 目 录 2 组织形式及设立 3 投资经营策略 4 运作及管理 5 风险控制 6 投资案例分析 * 1 4 5 6 房地产投资基金概述 投资案例分析 运作及管理 风险控制 3 投资经营策略 2 组织形式及设立 什么是房地产投资基金？ 房地产投资基金是从事房地产企业和项目的投资、收购、开发、管理、经营和处置，以获取投资收益的金融工具 对投资者而言，是间接投资于房地产，从事其自身资金和能力所不能及的房地产经营活动的投资产品 对开发商而言，是银行贷款、自有资金和预售回款之外的有效融资渠道 主要特点： 集合资金 专业投资 风险分散 (地域分散+产品多元化) 期限较长 双重收益 (土地增值+房产升值) * * 房地产投资基金与证券基金、创投基金的差异 房地产投资基金 证券投资基金 创业投资基金 投资对象 房地产企业和项目的经营投资 股票、债券、央行发行的票据等 实业投资 流动性 较差 强 较差 募资方式 以封闭式为主 以开放式为主 以封闭式为主 收益实现 分红、股权溢价回购、租金收益等 证券买卖价差、股息、利息等 IPO后股权转让收益 投资风险 项目筛选的风险、经营管理风险、行业周期风险 影响证券价格变动的系统性风险 项目筛选的风险、IPO的风险 投资期限 长 (3-5年) 灵活 长 (5-8年) * 投资