第04章房地产开发资金的筹集概论.pptVIP

4.3 房地产开发资金筹集方案选择 4.3.1房地产开发资金成本及其计算 4.3.1.2房地产开发资金成本的计算 个别资金成本计算 债务成本 计算 银行贷款（长期借款）成本 债券成本 权益成本 计算 优先股资金成本 普通股资金成本 留存收益资金成本 年股利：优先股兼有普通股和债券的性质，投资报酬为股利形式且股利支出固定，本金不需偿还。 优先股股利为税后支付，其风险大于债券，故通常优先股的资金成本要高于债券。 4.3 房地产开发资金筹集方案选择 4.3.1房地产开发资金成本及其计算 4.3.1.2房地产开发资金成本的计算 个别资金成本计算 债务成本 计算 银行贷款（长期借款）成本 债券成本 权益成本 计算 优先股资金成本 普通股资金成本 留存收益资金成本 普通股股利不是确定的，故很难准确估计出普通股的资本成本。从理论上分析，普通股的成本是普通股股东在一定的风险条件下所要求的最低投资报酬。 常用普通股资金成本估计的方法有： 股利折现模型 资本资产定价模型 债券收益率加风险报酬率 4.3 房地产开发资金筹集方案选择 4.3.1房地产开发资金成本及其计算 4.3.1.2房地产开发资金成本的计算 个别资金成本计算 债务成本 计算 银行贷款（长期借款）成本 债券成本 权益成本 计算 优先股资金成本 普通股资金成本 留存收益资金成本 股利折现法 将企业发行股票所收到资金净现值与预计未来资金流出现值相等的贴现率作为普通股资本成本。 零成长股票 4.3 房地产开发资金筹集方案选择 4.3.1房地产开发资金成本及其计算 4.3.1.2房地产开发资金成本的计算 个别资金成本计算 债务成本 计算 银行贷款（长期借款）成本 债券成本 权益成本 计算 优先股资金成本 普通股资金成本 留存收益资金成本 股利折现法 将企业发行股票所收到资金净现值与预计未来资金流出现值相等的贴现率作为普通股资本成本。 固定成长股票 4.3 房地产开发资金筹集方案选择 4.3.1房地产开发资金成本及其计算 4.3.1.2房地产开发资金成本的计算 个别资金成本计算 债务成本 计算 银行贷款（长期借款）成本 债券成本 权益成本 计算 优先股资金成本 普通股资金成本 留存收益资金成本 留存收益由企业税后净利润形成，企业使用这部分资金的最低成本应该与普通股资本成本相同，惟一的差别就是留存收益没有筹资费用。 4.2 房地产开发资金筹集 4.2.3向金融机构贷款 4.2.3.3金融机构（银行）对房地产开发贷款的审查 借款企业信用评级（资信等级评价） 信用评级的涵义 信用评级的要素 信用评级的标识 借款企业信用等级系数的取值规则 借款企业信用等级分三等九级，即： AAA AA A BBB BB B CCC CC C 短期债务支付困难，长期债务偿还能力极差；企业经营状况一直不好，基本处于恶性循环状态，促使企业经营及发展走向良性循环状态的内外部因素极少，企业濒临破产。 C 短期债务的支付能力和长期债务的偿还能力严重不足；经营状况差，促使企业经营及发展走向良性循环状态的内外部因素很少，风险极大。 CC 短期债务支付能力和长期债务偿还能力很差；受内外不确定因素的影响，企业经营困难，支付能力很困难，风险很大。 CCC C 短期债务支付能力和长期债务偿还能力较差；受内外不确定因素的影响，企业经营较困难，支付能力具有较大的不确定性，风险较大。 B 短期债务支付能力和长期债务偿还能力较弱；企业经营与发展状况不佳，支付能力不稳定，有一定风险。 BB 短期债务的支付能力和长期债务偿还能力一般，目前对本息的保障尚属适当；企业经营处于良性循环状态，未来经营与发展受企业内外部不确定因素的影响，盈利能力和偿债能力会有较大波动，约定的条件可能不足以保障本息的安全。 BBB B 短期债务的支付能力和长期债务的偿还能力较强；企业经营处于良性循环状态，未来经营与发展易受企业内外部不确定因素的影响，盈利能力和偿债能力会产生波动。 A 短期债务的支付能力和长期债务的偿还能力很强；经营处于良性循环状态，不确定因素对经营与发展的影响很小。 AA 短期债务的支付能力和长期债务的偿还能力具有最大保障；经营处于良性循环状态，不确定因素对经营与发展的影响最小。 AAA A 信用等级含义 级 等 4.2 房地产开发资金筹集 4.2.3向金融机构贷款 4.2.3.3金融机构（银行）对房地产开发贷款的审查 借款企业信用评级（资信等级评价） 信用评级的涵义 信用评级的要素 信用评级的标识 借款企