第五章物业财务管理解读.pptVIP

第五章 物业管理企业的财务管理 第一节 物业管理资金来源与成本管理 一、资金来源 （一）物业专项维修资金 （二）物业服务收费 （三）经营性收入 （四）特约服务收入 （五）公众代办性服务收入 （六）中介服务收入 （七）材料物资销售收入 （一）物业专项维修资金 1、用途：用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修（大修、中修）、更新、改造 2、缴交范围：商品住房和公有住房的全体业主按产权份额分期缴交，包括：住宅物业的业主、非住宅物业的业主、单栋住宅楼结构相连的非住宅物业业主 3、收取： 1）商品房业主：购房款的2%-3%，代为收取 2）公有住房业主：购房款的2%，代为收取 公有住房的售房单位：多层≥售房款的20% （属售房单位所有） 高层≥售房款的30% （二）物业服务收费 性质：公共性服务费，是最稳定、最主要的来源 价格形式：政府指导价和市场调节价 约定方式：包干制和酬金制 缴交对象：业主、使用人、建设单位 （连带缴纳责任） 收费原则：合理、公开、费用与服务水平相适应 收费依据：《物业服务收费管理办法》“谁受益，谁负担” 收费标准：元/户，元/月·m2 用途：房屋设施设备及其维修、养护、管理和整治服务 逾期不缴纳的违法行为：违约行为和侵权行为的双重性 （三）经营性收入 经营行为需征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意 经营收益属于业主所有 使用：优先用于补充住房专项维修资金 或由业主大会决定使用 （四）特约服务收入 服务事项由特定的业主和管理企业约定 有偿服务，收费水平较高，收费标准难以统一 （五）公众代办性服务收入 服务项目：代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费 收入来源：向委托单位收取手续费，不得向业主收取 三个合同关系： 业主与相关单位的合同关系 物业服务合同关系 委托合同关系 二、物业企业的成本管理 （一）营业成本 （二）费用 （一）营业成本 1、直接人工费 2、直接材料费 3、间接费用 （二）费用 1、销售费用 2、管理费用：公司经费、业务招待费 3、财务费用：利息净支出、汇兑净损失、金融机构手续费 第二节 物业服务费的构成及测算 一、物业服务费的构成（包干制下） 物业服务成本 法定税费：营业税（5%）、城市建设维护税（5%×7%）、教育费附加（5%×3%） 企业利润：营业利润、投资净收益、营业外收支净额和补贴收入 物业服务成本 ①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费 ②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； ③物业管理区域绿化养护费用； ④物业管理区域清洁卫生费用； ⑤物业管理区域秩序维护费用（保安费用）； ⑥办公费用； ⑦物业管理企业固定资产折旧； ⑧物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； ⑨经业主同意的其他费用。 二、物业服务费的测算（包干制） X—物业服务收费标准，单位为元／（月·m2） Xi—各分项费用收费标准，单位为元／（月·m2） i—分项项数 ∑—表示对各分项费用算术求和 管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费－X1 基本工资F1 按规定提取的福利费F2 福利基金 工会经费 教育经费 社会保险费 加班费F3（元/月） 服装费F4（元/月） 其测算公式为： S：总建筑面积，单位为平方米 公共设施、设备日常运行、维修及保养费－X2 1、成本法 公共建筑及道路的土建零修费F1（元/月） 给排水设备日常运行、维修及保养费F2（元/月） 电气系统设备维修保养费F3（元/月） 燃气系统设备维修保养费F4（元/月） 消防系统设备维修保养费F5（元/月） 公共照明费F6（元/月） 不可预见费F7（元/月） 易损件更新准备金F8（元/月） 将上述8项费用求和后，再除以总建筑面积，即得每月每平方米应分摊的费用，公式为： 2、简单测算法 以住宅每平方米建筑成本为基数，普通多层住宅公共设施、设备建造成本按住宅建筑成本的15％计取，折旧年限按25年计算，每月每平方米建筑面积应分摊的公共设施、设备的维修保养费按月折旧费的40％提取。 公共设施、设备的维修保养费 绿化管理费－X3 1、成本法 绿化工具费F1（元/年） 劳保用品费F2（元/年） 绿化用水费F3（元/年） 农药化肥费F4（元/年） 杂草清运费F5（元/年） 景观再造费F6（元/年） 包括补苗费、环境内摆设花卉等费用 上述各项费用通常按年估算，除以12个月和总建筑面积，即得每月每平方米应分摊的费用，公式为： 2、简单测算法 按每平方米绿化面积确定一个养护单价，乘以总绿化面积再分摊到每平方米建筑面积 清洁卫生费－ X4 清洁工具购置费F1（元/年） 劳保用品费F2 （元/年） 卫生防疫消杀费F3（元/年） 化粪池清掏费F