物业资产管理和边际效益提升103p.ppt

物业经营管理绩效评价的指标体系 （一）物业管理绩效评价基本指标： 1.财务效益状况指标： （1）净资产收益率 （2）总资产报酬率 （3）财务内部收益率 2.资产营运状况指标 （1）总资产周转率 （2）流动资产周转率 3.偿债能力状况指标 （1）资产负债率 （2）利息保障倍数 4.发展能力状况指标 （1）营业增长率 （2）资本积累率 （二）物业经营管理绩效评价修正指标 1．财务效益状况修正指标 （1）主营业务利润率 （2）盈余现金保障倍数 （3）成本费用利润率 2．资产营状况修正指标 （1）应收账款周转率 （2）不良资产比率 （3）资产损失比率 3．偿债能力状况修正指标 （1）流动比率 （2）速动比率 （3）现金流动负债比率 （4）长期资产适合率 （5）经营亏损挂账比率 4．发展能力状况修正指标 （1）总资产增长率 （2）三年利润平均增长率 （3）三年资本平均增长率 （三）物业经营管理绩效评价评议指标 1． 经营者基本素质 2． 服务满意度 3． 基础管理水平 4． 在岗员工素质状况 5． 服务硬环境 6． 发展创新能力 7． 经营发展策略 8． 综合社会贡献 物业管理市场拓展 物业管理投标 （一） 物业管理投标一般程序： 1获取招标信息，决策是否参与投标 2报送投标申请，接受资格审查 3获取与熟悉招标文件并考察物业现场 4投票决策与编制投标书 5报送投标书 6参加开标及答辩会 7中标与签订物业服务合同 （二）投标书的编制 1投标单位的概况简介 2分析投标物业的管理要点 3概述投票单位拟采取的管理策略 4详述物业管理的实施计划 内容包括： 1物业管理企业内部管理架构与机构设置；各类人员编制；企业动作机制与工作流程；信息沟通与反馈渠道等 2物业管理各阶段开发设计阶段、监理阶段、接管验收阶段、日常动作阶段等提供的管理服务项目、内容与服务标准相关费用 3管理人员的配备与培训 4必备的物资装备计划 5各项内外部管理规章制度 6各项管理指标的承诺 7愿意承诺的奖惩措施和标准 5有关附件及说明 （三）物业管理服务费用的测算 四、物业管理企业投标的关键事项 （一） 决定参与投标的关键因素： 1项目区域、规模符合企业发展规划 2项目类型符合企业确定的目标客户 3常规预测盈利 4项目风险在企业承受范围内 5项目委托方具有独立法人资格和经济实力 6本企业具备人力资源支持体系 （二）投标过程中六项关键环节： 1确定管理项目的整体思路，包括项目工作重点及应对措施 2确定物业管理费价位，这是投标工作最难把握和最重要的因素之一 3准确的牧业管理年度收支测算 4物业管理目标承诺、前期投入、奖惩条件的任何承诺 5管理架构、管理机制和主要负责人员 6正式投标时的演讲陈述、答辩现场表现 物业资源经营的实施之：基地建设 实习基地 试验基地 参观考察基地 业主资源的经营 业主资源的分类 【1】业主需求资源 【2】业主财产资源 业主固定财产资源－－业主的物业。 业主流动财产资源 －－汽车、家具、家电等。 业主货币资源 －－有价证券、有色金属、银行存款等。 【3】业主无形资产资源 业主知识资源 业主社会关系资源 社区商业 特约服务 综合经营 服务集成商 业主资源 经营 业主资源经营的一般过程 (1)掌握需求信息 (2)寻找经营场所 (3)成立服务组织 (4)组合社会资源 (5)搭建商业平台 业主需求资源经营之一：社区商业经营 社区商业经营的原则 正确处理物业管理与商业经营之间的关系 协调各类社会关系 关注环境保护 确保服务质量 一是服务产品的质量 二是服务过程的质量 三是服务结果的质量 物业管理社区商业经营项目种类 1．衣物及装扮 2．餐饮食用 3．居住 4．交通 5．文化教育 6．看护 7．医疗卫生 8．购物 9．娱乐与体育 10．IT服务 11．理财服务 12．经纪中介 13．礼仪安全 14．情感类服务 15．商业服务 业主固定财产资源经营： －－物业的租赁 物业租赁的概念 1．出租人必须是房屋所有权人。 2．出租人将房屋出租给承租人使用，包括给承租人居住或从事经营活动，也包括利用自有房屋以联营、承包经营、入股经营或合作经营等名义出租或转租房产。 物业租赁的分类 （一）按房屋所有权的性质划分：公房租赁；私房租赁 （二）按房屋租赁期限划分：定期租赁；自动廷期租赁；意愿租赁； （三）按物业租金的内涵划分：毛租；净租；百分比租金； （四）其他划分方式 物业租赁管理模式 （一）包租转租模式 （二）出租代理模式