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世联选房方式小结 一、认筹定房号 二、按认筹顺序选房 三、按自然顺序选房 四、按抽签顺序选房 一、认筹定房号 客户诚意度高，产品数量多 诚意客户多，开盘销售率有保证。注意后备客户的储备是开盘成功的关键 由于房号已定，所以许多新客户不报什么希望，市场关注度比较低 认筹客户诚意度高，易于把握。但新客户很可能由于选不到心仪的房而放弃 1。客户诚意度高的或开盘价与承诺价相差不大时风险较小 2。针对放弃选房的客户要有备用客户 认筹的同时预订房号，一个筹可预订1-2个房号。1个房号可被预订2次。开盘客户直接选购预订房号签认购书。 适 用楼 盘 开 盘 销售率 市 场 关注度 客 户 流失度 开盘风险 操作流程 代表楼盘：熊猫国际、合生国际新城 2006.12.16第一次开盘推出206套，当天销售166套，销售率80.6%! 2007.01.28第二次开盘推出154套，当天销售120套，销售率77.9%! 2007.04.08第三次开盘推出132套，当天销售132套，销售率100%! 熊猫国际 按揭97折 VIP 98折 节假日98折 团购98折 优惠/促销手段 中心区/品牌发展商/酒店式物业管理 卖点 小区配套 配套 内部园林景观 景观资源 三厅构造、三面环绕花园、三面采光通风、空中露台 户型卖点 2007年8月11日 开盘时间 双拼324平方米（套内312平米） 主力户型 折前11190元/㎡(折后10180元) 均价 1：1 车位配比 双拼别墅 建筑类型 35% 绿化率 1.7 容积率 1100000㎡ 建筑面积 640000㎡ 占地面积 康景物业服务有限公司 物业管理 惠州亚新房地产开发有限公司（合生创展集团惠州子公司） 发展商 惠州市惠城区水口中心区2、3号小区 项目位置 合生国际新城 二、按认筹顺序选房 常规楼盘 由客户储备量和客户诚意度以及现场造场情况决定 只针对认筹客户开盘 且先认筹县先房，认筹量多，具有一定的市场关注度 认筹客户可能会由于选不到自己满意的房而流失，客户易于把握，流失度低。 1。发展商内部客户应提前预留序号，避免当天引起外部客户不满 2。内部保留房号不宜过多，否则会导致排在前面的客户因无房可选而闹事 认筹不确定房号只确定选房顺序，一个房号可认2—3筹，客户凭借认筹单上的顺序号进行选房，未到或迟到者视为自动放弃。 适用楼盘 开 盘 销售率 市 场 关注度 客 户 流失度 开盘风险 操作流程 代表楼盘：德洲城、水云居 本项目开盘当天销售率就达到90％，无疑与当今普遍惨淡的楼市形成了鲜明的对比。分析原因，主要集中在以下几点： 价格：均价4300，折后均价4150，与之前对外宣称4500—5000的价格相比，降低很多，在价格上占有了极大的优势； 价格策略： 小平面差，大朝向差的价格策略，快速挤压均质2房的消化。 团购需求：团购客户占到近50% 德洲城 水云居 开盘推出1-A栋、1-B栋、1-C栋、2-A栋、2-B栋2-C栋共276套单位，其中134.14㎡三房占14%， 149.34㎡-151.08㎡的四房占59%，的173.41㎡五房占16%，229.5㎡—293.9㎡复式占11%。 惠州本地客户占绝大多数；成交客户以私营业主、政府公务员和事业单位人员为主；当前工作及居住区域集中在江北、南坛下埔和麦地，地缘客户较多，但随着联动等营销的进行，深圳等外地客户逐渐增加 54.3% 49% 50% 65% 39% 74% 49% 各栋销售率 126 23 23 16 28 12 24 剩余套数 150 22 23 30 18 34 23 已售套数 276 45 46 46 46 46 47 总套数 总计 2-C 2-B 2-A 1-C 1-B 1-A 指标 产品、客户均少，炒作楼盘 新老客户同等待遇，认筹客户容易流失，对楼盘性质要求较高 走炒作路线，通过“先到先得”的形式引发客户了解欲、购买欲，市场关注度高 对客户没有约束力，客户诚意度难以把握，客户流失度高 热点盘客户会提前排队，维持秩序、解释所需的成本过高，容易引起客户情绪激化，风险较大 选房当天客户按照到场排队顺序进行选房，先到先得。 适用楼盘 开 盘 销售率 市 场 关注度 客 户 流失度 开盘风险 操作流程 三、按自然顺序选房 代表楼盘：奥园、山水华府三期洋房 奥林匹克花园 ?惠州奥林匹克花园规划占地近 1 平方公里，建筑面积近 130 万平方米，总规划 5 年 4 期开发完成。首期规划以 TOWNHOUSE 为主，搭配少量小高层住宅，将建设成为 珠三角东部 最大的 TOWNHOUSE 国际人居社区。 2007年农历正月初二自然开盘，据现场销