十房地产估价程序标准业务课件.pptVIP

第十章 房地产估价程序、标准 、业务 房地产估价程序是开展房地产估价工作的作业流程，包括工作的基本环节及其先后次序。 八个环节： 界定估价问题； 制定估价作业方案； 收集与整理估价资料； 查勘现场；分析资料； 试算价格； 确定估价结果； 撰写估价报告书 ； 一、界定估价问题 “确定估价基本事项”和“确定假设条件” 估价目的 价值定义 估价对象 估价时点 假设条件 二、制定估价作业方案 拟采用的估价技术路线和估价方法 拟搜集的资料及其来源渠道 预计所需的时间、人力、经费 拟定作业步骤和作业进度 三、搜集与整理估价资料　 从资料所反映的价格影响因素类型来看，信息资料包括一般因素资料、区域因素资料和个别因素资料。 从资料本身的属性看，信息资料包括产权资料、规划资料、宗地资料、建筑资料、地区环境资料、建筑造价资料、市场交易资料、财务资料、统计资料、法规资料、项目建设资料 。 四、查勘现场 确认对象房地产的物质实体、权利状态和环境状况。 继续收集资料，包括估价对象和成交案例的资料，特别是它们的个别因素资料。 五、分析资料 (一）市场分析 对象房地产产品分析 确定细分市场 预测需求量 预测供给量 分析需求与供给的相对关系 （二）最高最佳使用分析 自身物质条件可能、法律允许、经济上可行，并能产生最高价值的用途。（最佳用途 、规模、集约度） 步骤： 确定对象房地产的土地（假设其为空地）的最高最佳使用用途 确定对象房地产的土地（假设其为空地）上理想的建筑物 确定对象房地产现有建筑物的改良方案（保持现状、修缮、改造、翻新、改变用途、撤除） 六、价格试算 选择适用的估价方法及适当的计算公式，根据资料分析的结果，及通过对影响价格因素的定量分析，来确定估价计算公式中各种参数的数值，并代入公式中进行计算，得到比准价格、收益价格、积算价格等试算价格。 七、确定估价结果 算术平均 加权平均 取中位数 八、撰写估价报告书 根据有关技术规范的要求，撰写全面反映房地产估价基本事项、技术路线、估价过程、估价结果等内容的书面报告。 一、 房地产估价报告的作用和类型 房地产估价报告是房地产将估价结果传达给客户的载体。 根据表现形式不同，房地产估价报告可分为： 文字说明式 表格式两大类 二、文字说明式估价报告的格式和撰写要求 文字说明式估价报告的格式 P178 一份完整的估价报告通常由8个部分组成：①封面；②目录；③致委托人函；④估价师声明；⑤估价的假设和限制条件；⑥估价结果报告；⑦估价技术报告；⑧附件。 （1）全面性。估价报告应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论，正文内容和附件资料应齐全、配套，使估价报告使用者能够合理理解估价结果。 （2）公正性和客观性。估价报告应站在中立的立场上对影响估价对象价值的因素进行客观的介绍、分析和评论，做出的结论应有充分的依据。 （3）准确性。估价报告的用语应力求清楚、准确，避免使用模棱两可或易生误解的文字，对未经查实的事项不得轻率写入，对难以确定的事项应予以说明，并描述其对估价结果可能产生的影响。 （4）概括性。估价报告应使用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择典型、有代表性、能反映事情本质特征的资料来说明情况和表达观点。 三、房地产估价评估报告常见错误 1．报告书漏项（如：缺少评估依据、报告有效期等）。 2．估价对象描述不全 3．选用的估价方法不妥（有收益的应当优先选用收益法，比较实例多的应优先用比较法，有待开发条件的要用假设开发法等）。 4．各种评估方法中的错误。 四、各种评估方法中的错误 1.比较法： （1）可比实例选择不当； （2）可比实例的币种未说明； （3）建立价格可比基础时，汇率选择错误； （4）非正常交易情况的要进行交易情况修正； （5）日期修正计算错误； （6）因素修正时，将修正方向搞反，分子分母颠倒，土地未作年期修正； （7）在比较情况说明时判断有差异应予修正，但在实际计算中未修正； （8）修正幅度过大，单项修正超过20%； （9）计算结果有错； （10）可比实例的状况必须是取其在成交日期时的状况； （11）不同性质的房地产（如：居住、工业等），其因素修正时选取的侧重点和权重应不同； （12）市场比较法中系数的取值要有依据。 2.收益法： （1）求有效毛收入时要采用客观收入； （2）要分析未来收益变化的趋势，不能只看当前收益情况； （3）如果有已出租情况，要根据租赁合同的约定，分租赁期内（采用约定租金）和租赁期外（采用市场租金）两种情况分别计算； （4）采用比较法求客观收入时，几个比较实例应与估价对象有可比性； （5）计算毛收入时套用的天数错误、面积错误（应扣减的未扣减）； （6）计算毛收入时未考