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第四章房地产开发法律制度 第一节房地产开发概述 一、房地产开发的概念 房地产开发：是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的活动。 二、房地产开发的特点 1. 房地产开发是在取得建设用地使用权的国有土地上进行的； 2.房地产开发的目的是提高土地和房屋的建设使用功能； 3.房地产开发投资量大，回收期长，风险性高的一项经济活动。 三、房地产开发的分类 1．按开发对象的划分，房地产开发分为新区开发和旧城改造； 2．以开发的方式来划分，可分为单项开发、成片开发和小区开发； 3．按开发主体划分，可分为政府开发和房地产开发企业开发； 4.经营性开发与自用性开发； 5.单独开发与合作开发 中国一半亿万富豪集中在房地产能源和IT领域 中国校友会网最新发布了我国首个针对亿万富豪的调查报告——《2010中国亿万富豪调查报告》，报告对1999-2009年胡润中国百富榜、福布斯中国富豪榜等上榜的亿万富豪展开了调查统计分析。报告显示，涉足房地产、能源、IT三个行业的亿万富豪数量约占上榜亿万富豪总数的 50%，其中涉足房地产行业的富豪几乎占全部富豪的1/3。 　　据《法制晚报》报道，调查发现，涉足房地产、能源和IT三个行业的亿万富豪数量，占1999-2009年中国富豪榜上榜亿万富豪总数的50%。涉足房地产行业富豪人数最多，几乎占全部富豪的1/3，有567人，约占富豪总数的28.96%。这些富豪来自459家企业，占上榜企业总数的28.44%。涉足能源行业的亿万富豪有 235人，位居第二，约占富豪总数的12%。涉足IT行业的亿万富豪有221人，位居第三，约占富豪总数的11.29% 四、房地产开发的基本原则 （一）严格执行城市规划的原则 （二）经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则 （三）全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则 五、我国房地产开发的发展 1.第一阶段，起步阶段，以统建为主要形式。 2.转型阶段，由统建向综合开发过渡。 3.房地产迅速发展和逐步规范阶段 六、房地产开发流程（14个环节） 1.土地使用权证、建设用地规划许可证、规划要点批复 土地使用权证：载明了土地用途及使用期限（只是载明）； 建设用地规划许可证：是核定土地用途及用地界线的法律依据； 规划要点批复：是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率、建筑密度、停车位配置、中小户型配比等。 2.项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质 3.总平面审查阶段（修建性详细规划审查） 审总平面是报建中最有技术含量的活，通常2-3个月。 4.管线综合审查、排水许可证 管线综合包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路 5.单体审查（出建筑施工图）、建筑工程规划许可证 单体设计审查关键是落实各空间的大小尺寸，比如车位问题 6.消防和人防专项审查 7.节能审查、施工图审查 审查内容含：结构施工图、水电施工图等全部施工图及结构计算书、节能计算书 8.余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可 9.质量监督、安全监督 10.施工招投标、监理招投标、监理报建 11.施工许可证 12.放线、验线 13.预售许可证（注意土地解押问题） 14. 竣工验收交楼 “五证二书” 第3节房地产开发企业 （一）房地产开发企业的概念 房地产开发企业是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。 1．以营利为目的。 2．营业内容包括房地产开发和经营。 3．依法律规定的条件和程序设立。 （二）房地产开发企业的设立条件 1．有自己的名称和组织机构。 2．有固定的经营场所。 3．有符合国务院规定的注册资本。 4．有足够的专业技术人员。 5．法律、行政法规规定的其他条件 1..下列有关房地产开发企业设立的说法，哪些是正确的？(2005-1-76)A.房地产开发企业可以是有限责任公司、股份有限公司B.设立房地产开发企业，应当向房地产管理部门和工商管理部门申请设立登记C.房地产开发企业的注册资本标准，适用国务院的规定D.没有足够的专业技术人员，不得设立房地产开发企业 我国房地产 开发企业主要包括三类： 一是专营企业 二是兼营企业 三是项目公司 三、房地产开发企业的资质管理 （一）房地产开发企业的资质等级 一级企业的资质条件： 二级企业的资质条件： 三级企业的资质条件： 四级企业的资质条件： （二）资质等级的申请、审批： （三）各资质等级企业承担的房地产项目范围 （四）资质等级证书的年检 （五）资质等级证书的变更、注销、吊销、降级和收回 1.掌握房地产开发项目质量管理的主要途径和方法，成