北京回龙观房地产市场调查报告_37P_2012年_项目_物业建议要点.pptVIP

* 回龙观项目市场调查报告2012-2-4 * * * 中央政治局：坚持房地产调控不动摇 中共中央政治局2011年12月9日召开会议，分析研究明年经济工作。中共中央总书记胡锦涛主持会议。会议强调，明年要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性。会议提出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。 1、房地产政策层面 2011年政策解读：以金融政策和限购政策为主，对市场影响巨大。 * * 2、宏观经济层面 * * * * 2011年,在宏观调控政策的压力下,北京市房地产投资增幅大幅回落,市场交易放缓,房屋与土地交易价格双双松动,总体市场明显降温。房地产投资增幅大幅回落。保障房建设大力度推进，房价涨幅持续回落。全年销售商品房1440万平方米，比上年下降12.2%；其中销售住宅1035万平方米，下降13.9%。全年政策性住房完成投资746.1亿元，比上年增长94.9%。新开工面积为1726.8万平方米，增长59.7%。销售政策性住房422万平方米，增长51.2%。12月份，全市新建住宅价格同比上涨1%，涨幅比11月份回落0.3个百分点，同比回落8.9个百分点；从环比看，新建住宅价格下降0.1%，已连续两个月环比下降。二手住宅价格同比下降2%，连续两个月同比下降。 2011销售面积大幅缩水、新房库存增速加快、降价新盘史上最多、 二手房 成交量跌幅最大……经历了深度调控，2011年楼市交出了一份份“最”账单。作为调控政策执行力度最大的城市，北京 房价下调的项目和幅度也领先于全国。 　　新建商品住宅成交下降的主要原因是2011年“两限”，即限购、限贷政策导致购房需求不足。与此同时，信贷政策收紧， 央行 年内6次上调存款准备金率和3次上调贷款利率，取消 房贷 　　优惠利率，进一步加剧购房者观望情绪，购房者举棋不定，拉长了成交周期。 * 2012前瞻 　　房屋销售量回升缓慢 　　2012年限购政策持续，使得符合购房资格且有购买意愿的购房总量在逐渐成交中消耗，而且预计需求将越来越少。 　　据了解，北京限购政策全国最严厉，使得自住需求占比九成以上， 投资离场。贷款政策继续维持一定力度，刚需难以入市。而且，随着调控政策的延续，市场需求对价格下调的幅度期望值越来越高，“买涨不买跌”的心态很可能使得价格下调难以换来成交量大幅回升。 　　 房价下调幅度或加大 　　对于房价走势，2012年房价继续大幅下调已成一个大概率事件。北京市按照中央的决策部署坚持房地产市场的调控，限购政策不放松。 　　“促进房价合理回归，从以前的抑制过快上涨，到现在的合理回归，说明了调控的目的已经改变。目前下调部分不合理区域房价已经成为政策主要目的。” 　　 北京作为调控政策执行力度最大的城市，房价下调的项目和幅度也领先全国，目前来看拐点可以说已经明显出现，预期在未来6至12个月内，房价还有可能出现10%至20%的下调。 　　 新城降价新盘将增多 　　地铁不仅缩短了城市的空间距离，改变了人们的生活方式，也改变了城市的发展格局。 　　2011年，总里程达108公里的5条地铁线(房山线、大兴线、昌平线、顺义线、亦庄线)相继开通，北京郊区进入城市副中心的蓝图由此展开。 　　不仅如此，预计在2012年，郊区新盘供应量也将大涨，在全市占比份额也将继续达到历史新高。在已经库存积压的情况下，潜在供应量将影响在售项目，推动价格进一步下调。 * 截至2012年1月20日，共58个(包括北京及北京周边)楼盘计划今年入市，其中，2月入市新盘26个，环比2011年1月增加16个，同比去年减少9%。2012年计划开盘的58个项目中，22个楼盘是老项目后期，纯新盘相对来看仍然是主力，占到36个，有37个项目高调报价。 从分布区域来看，2012入市项目多集中在北京城区的朝阳、海淀和远郊区县比如大兴、房山、昌平、通州等。城区的朝阳和海淀分别有8个和6个新盘在明年计划开盘，远郊区县大兴有9个盘预计明年入市，其次，顺义、房山、昌平、通州也是明年房源的主力供应区域。价格方面受到开盘区域分布的影响，新盘多以20000-40000元/平米的价格面市。 * 在现金压力倒逼之下，北京楼市将开启供应闸门。2月北京计划有26个项目开盘，相当于前两个月的供应总和。包括有紫御华府、红方国际公寓等10个纯新盘，以及玺萌公馆、金隅翡丽、龙湖好望山等13个老项目后期都计划在2月推盘。但其中仅有10个项目给出了初步价格来试探购房者的反应，另外13个项目均表示价格待定，整体开盘均价为19938元/平方米，相比去年同期下降了近两成。 　　2012年房价的下行窗口已打开，一旦进入下降通道，只要没有政策因素的转向支持，在买涨不买跌的心态下，本就被限制的购房需求更加难以提升，房价