思源2011年1月房地产前期策划专题培训要点.pptVIP

* 附加值提升建议| 精装修 精装修标准和价格：根据项目定位及对销售均价的预期，确定交房标准和成本价格、对外报价。 公寓类项目：“拎包入住”，墙面、地面装修，送全套家具家电灯饰， 报价5000元/㎡以上 案例：北京霄云里8号 * 附加值提升建议| 精装修 精装修风格：根据客群定位、户型特点及建筑风格确定合适的装修风格。 案例：大连项目 * 附加值提升建议| 精装修 精装修风格：根据客群定位、户型特点及建筑风格确定合适的装修风格。 案例：苏州项目 * 附加值提升建议| 设备设施 精装修标准 精装修价格 精装修风格 常规设备设施 新技术运用 精装修 设备设施 会所 商业 幼儿园 …… 服务等级 服务内容 社区配套 物业服务 * 附加值提升建议| 设备设施 根据项目定位及规划意见书要求确定设备设施的选用标准。 标准配置 居住区安防系统 增强外保温结构系统 太阳能光电系统 楼板辐射采暖制冷系统 同层排水系统 …… 常规设备设施 建筑设计方案要考虑风能、太阳能等的使用。（设计方案中应安排太阳能热水装置，多层居住建筑应采用坡屋顶形式） 建设项目应采用绿色照明技术、供暖锅炉系统节能技术、空调系统节能技术、电机系统节能技术、高温空气燃烧技术、热泵技术、太阳能利用技术、雨洪利用技术、节水器具及节水控制技术等节能节水、减排技术，并在设计说明中做出专门说明。 ——摘自黄土岗项目《规划意见书》 * 附加值提升建议| 设备设施 根据项目定位的高低取舍成本较高的高端设备。 待论证配置 地源热泵系统 直饮水系统 …… 高端配置 智能家居系统 置换式新风系统 中央除尘系统 智能遮阳技术 铜管水系统 …… 新技术运用，高端配置 * 附加值提升建议| 社区配套 精装修标准 精装修价格 精装修风格 常规设备设施 新技术运用 精装修 设备设施 会所 商业 幼儿园 …… 服务等级 服务内容 社区配套 物业服务 附加值提升建议| 社区配套 中端 中高端 高端 三大件 - 会所：1000㎡ - 商业：3-5%，底商 - 幼儿园：千人指标 - …… 升级三大件 - 高档会所：2500㎡ - 商业：5-8%，独立 - 双语幼儿园：实际需求 扩容三大件 - 私人会馆与精品酒店 - 风情商业街 - 伊顿幼儿园 - 高尔夫球场 - 医疗诊所 根据规划意见书及相关政策规范的要求确定社区的基本配套内容。 根据项目定位及客群定位确定社区配套档次和面积， 及特色业态。 * * 附加值提升建议| 物业服务 精装修标准 精装修价格 精装修风格 常规设备设施 新技术运用 精装修 设备设施 会所 商业 幼儿园 …… 服务等级 服务内容 社区配套 物业服务 * 附加值提升建议| 物业服务 根据项目定位及客群定位的要求确定社区物业服务的档次。 常规服务还是“管家式”服务？ 是引入高端物业公司还是高端物业顾问？ 收费标准？ * 反馈与修正 综述 前端市场定位、中端产品策划与后端营销推广三个阶段实时反馈、进行修正的动态过程，并非单向前进。 * 前端市场定位 中端产品策划 后端营销推广 给出结论 给出结论 反馈修正 反馈修正 反馈修正 房地产项目前期报告 产品策划与市场定位的互动 由市场定位的核心结论——产品类型与户型配比，导出产品策划的核心内容——总体规划建议，不断地进行验证。 * 前端市场定位 中端产品策划 反馈修正 产品类型与户型配比 总体规划建议 容积率要不要拆分？能不能拆分？如何拆分？ 楼座能不能排布得下？ 产品策划与营销推广的互动 产品策划与营销推广的反馈修正 * 中端产品策划 后端营销推广 给出结论 反馈修正 总规方案的楼座调整 推盘顺序 总规方案的交通组织调整 销售动线 总规方案的筛选与推荐度 经济测算 产品策划与营销推广的互动 案例： * * 产品 策划 体系 地块价值分析 规划设计原则 总体规划建议 户型设计建议 建筑及园林风格建议 附加值提升建议 地块价值分析 A4-1地块 居住价值高 高品质的 纯居住区 A4-3/4地块 教育配套用地 高端品牌教育资源 A4-7地块 公园配套用地 项目价值点之一 A4-10地块 混合用地 商业价值较高 居住价值一般 东侧配建廉租房 A4-8地块 混合用地 居住价值高于 商业价值 地块价值分析 地块价值分析：判断各地块之间、同一地块各方位之间的居住价值和商业价值。 基于地块属性及内外部情况 案例： 广渠路15号地 * 地块价值分析 地块价值分析：判断各地块之间、同一地块各方位之间的居住价值和商业价值。 居住价值：东地块西地块东部＞东地块西部 商业价值：中间规划路两侧 影响因素：京九铁路建材城京开高速城中村 改善因素：东侧绿地西侧绿地 西侧 绿化隔离