东海岸营销推广策划报告技术方案.doc

东海岸营销推广策划报告 目 录 一、市场分析及项目分析 四、营销推广 （一）市场总体走势 （一）总体策略 1、2001年度深圳房地产概况 （二）阶段性推广策略 2、盐田区房地产市场分析 1、阶段推广图示 （二）沙头角片区分析 2、开盘时机圈定 1、沙头角片区特点 3、销售期划分 2、沙头角片区的楼盘的共性 4、宣传推广费总预算 3、沙头角片区楼盘情况 （三）阶段性推广详细方案 （三）本片区与周边片区的互动分析 1、造市—前期准备阶段 （四）典型案例分析 2、预约登记阶段 （五）项目概况及周边配套 3、开盘强销阶段 （六）项目SWOT分析 4、尾盘阶段 二、项目定位 5、开盘策略 （一）物业定位 6、销售准备费用估计及主要媒体投放计划、费用 1、住宅部分 五、价格策略 2、商场部分 （一）销售均价预测 （二）客户定位 1、均价产生所考虑的因素 1、主力客户群 2、市场均价预期—豪斯指数性价比法 2、争取的目标客户群体 3、均价调整 （三）推广定位 4、具体预测 1、市场战略 （二）价格表的制定 2、推广主题 1、价格表的制定依据 三、项目包装 2、模拟价格表 1、项目理念包装 （三）付款方式和折扣 2、心理形象包装 （四）阶段性价格策略 3、项目建筑设计建议 4、卖场包装及接待中心布置 六、销售合同草案 5、物业管理包装建议 6、VI包装推广方案 一、市场分析及项目分析 (一)市场总体走势 1、2001年度深圳房地产概况 1）深圳市市场供给与消化情况 至2001年第三季度为止，全市共签订土地出让合同388宗，面积为940.99万平方米；全市商品房新开工面积为405.87万平方米，竣工面积为288.95万平方米；全市供销售商品房面积为381.76万平方米，同比增长7.59%，其中实现商品房外销30.1万平方米，同比增长5.54%；全市商品房空置面积达232.7平方米，同比减少28.42万平方米。深圳市的整个商品房市场发展良好，空置率在不断下降。 2）深圳房地产价格情况 2001年深圳市房地产价格总体走势平稳，其中，房价略有下降；房租、地价略有上升。从房价上看，住宅二级、三级市场的房价略有下降，办公市场的房价呈上升趋势，商业市场的房价从基期到第三季度呈下降趋势，到第四季度房价与基期相比基本持平。 深圳房价指数（表1：1） 2001年 房价指数 住宅 办公 商业 二级市场 三级市场 基期 100.00 94.00 73.00 107.00 275.00 Q1 99.00 92.00 72.00 109.00 275.00 Q2 98.28 91.84 71.51 109.