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2014房企新版图II：转型中的恒大 编者按：由中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心主办的2014中国房地产500强测评成果发 布在即，中国房企的座次排名即将更新。在过去的一年，虽然调控政策依旧，甚至部分一二线城市加码，但并未抑制住全国楼市销售及房价的再创新高。房企也在这 一年的激烈搏杀中，因战略选择的不同，而在规模、业绩、市场占有率等方面出现分化，有千亿俱乐部的扩大，有新势力的崛起，当然也有部分老牌劲旅的落魄。在 2014年，这些高歌猛进者、谨慎甚微者、奋起直追者、彷徨失意者又会构筑出怎样的房企新格局？在市场新形势下，他们会不会让房地产业迎来颠覆性的变革？ 敬请关注中房网系列策划专题《2014房企新版图》。 恒大“二当家”的位置已经坐了四年 ??? 2010年开始，在由中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心联合开展的“中国房地产开发企业500强”测评中，恒大地产已经连续四年继万科之后位列第二。 一直以来，恒大地产坚持其“民生地产”理念，契合市场需求的发展模式得到了行业的充分肯定。今年的500强测评中，转型中的恒大沉浮几何，也成为本次测评中最具悬念的话题之一。 唯快不破的老黑马 早在2006年，恒大就开始了爆发式的增长。2013年恒大更是首度销售规模达到1082.5亿元，闯入千亿军团。“7年实现50倍的增长速度，恒大是千亿企业中发展最快的企业，也是进入城市最多的千亿企业”，这是中国房地产测评中心主任、易居(中国)执行总裁丁祖昱对恒大的总结。 的确，2011年、2012年在销售面积排名上，恒大都甩开第二名二百万平米的交易量，稳居第一。从原来只进入广州一个城市，到2008年的20多个城市，再到2013年的140个城市，用“一夜之间”形容恒大并不为过。 论及恒大模式，业内总结了四点关键词：快发展、执行力、标准化、高周转。 丁祖昱表示，快速发展优势方面，恒大从2006年仅十几亿销售额发展到2013年千亿规模速度惊人。而快速发展过程中，企业往往会碰到各种问题，一般企业会解决这些问题后再发展，但恒大的做法是在成长过程中让问题自然消失。 恒大在执行力上，也显现了军事化管理精神。许家印主席晚上12点发布的要求，第二天早上9点就已经落实到各个公司，然后就有相应落实成果反馈。 同时，恒大是最早做产品标准化的企业。据悉，恒大旗下的材料公司、设计院有大量人员，将产品建材标准化，并能将集采率达到80%以上，产品线分恒大华府、恒大名都、恒大城、恒大绿洲、恒大金碧天下等5类。因此，并通过高集采率确保运行成本，同样4000元/平米的精装修产品，恒大项目品质优于周边项目，最终能赚到钱，对其他房企来说不可想象。营销模式也同样体现了“标准化”，“开盘必特价，特价必升值”这句广告语红遍大江南北。 此外，恒大在很多三四线城市，利用高周转优势，加上有诱惑力的价格，铺天盖地的广告，迅速完成了去化，最终成为了发展速度最快的房企。 这是恒大赖以成功的四大法宝，地产战场中，“唯快不破”是一条铁律。 低速转型 然而，“唯快不破”的恒大也在谋求转型。 据中房网统计，2010年至2013年的4年时间，恒大地产年销售金额增速分别为72%、53%、14%、17%；年销售面积增速分别为43%、53%、26%、4%。而同处第一梯队的中海，这4年间的销售金额增速分别为40%、25%、30%、25%；销售面积增速分别为10%、7%、32%、33%。2012年开始，恒大业绩增长略显乏力。在2013年，虽然恒大在销售面积排名上被绿地、碧桂园超越，滑落至第三位；但依然风头很盛，稳居7家千亿军团之中。 恒大从2012年开始的“低速行驶”，正是由于当时三四线城市市场逐渐供应饱和，甚至过剩，由于难以吸引外来人口、提供持续购买力，不少中小城市的楼市开始不景气。 在深陷二三线城市之前，许家印也意识到撤离是迟早的事。具有转型意味的恒大“112战略”随即浮出水面。据悉，这一由董事局提出的战略计划包括“一个优化、一个降低、两个提高”，其中优化指的是，优化住宅地产项目区位布局，发展重心向一二线城市倾斜，精选具有发展潜力的三线城市项目。 2013年下半年开始，随着大批开发商集体重返一线城市，恒大也首次进京：7月，以35.6亿元配建26万平米公租房，竞得 昌平区沙河高教园地块 ；9月，以40.4亿元竞得 朝阳豆各庄地块 ；11月，以51.35亿元配建11.2万平米自住型商品房和1.69万平限价房夺得朝阳东坝南区地块，三次出手约127亿元。 有媒体粗略统计，2013年恒大地产在北京、上海、重庆、南京、杭州等城市拿地金额已超过300亿元，其中北京、上海占比超五成，一二线扩张策略已非常明显。 不过，想要拉动整个企业的发展速度，在一线城市的土储量显然还需上一个台阶。拿地只是一方面，这次转型最终还需