苏南万科发展策略研究资料.ppt

苏南四市九县，如何兼顾深耕与扩张，并制定合理的城市圈投资与发展规划是公司亟待解决的问题 报告将从市场潜力和管理难度二个维度对苏南各城市进行综合考量，并依此确定万科在苏南城市圈内的投资发展策略 以苏州为核心的城市圈结构；未来公司组织架构和投资规划均可依据圈内各城市地位、特色、市场发展阶段平衡取舍 综合近3年市场表现来看，苏州、昆山稳步发展，常熟成长性较强，江阴市场潜力释放度最低，潜力较大 08年前4月三县市受宏观政策影响较小，市场份额开始上升；以昆山为例，前4月总成交量接近无锡，4月成交量五城市最高 08年前4月苏锡市场下滑，县级市成交量同比大幅上升；深耕苏锡，并扩张县级市有利于平抑城市圈内市场风险 深耕的同时必须合理有序的扩张，以有效平抑市场系统风险，接下来研究的重点是到哪扩张？怎么扩张？ 城市房地产市场发展潜力评价模型将从四个层面选取11个关键指标对目标城市进行综合研判 根据市场发展潜力评价模型统计结论，初步的投资排序是：苏州、无锡、昆山、常熟、江阴；其中苏州和无锡为深耕城市，因此指标解读将以昆山、常熟、江阴三市为主 昆山模型修正：人口因素对楼市贡献相对较高；产业结构转型及服务业比重上升预示着新的机遇；市场容量基数大且增长平稳 模型结论修正：不考虑深耕城市苏州和无锡，三县市合理的投资选择排序为昆山—江阴和常熟（两个城市差距不明显） 市场潜力透支度模型能有效地预测市场系统风险，透支度应成为苏南万科筛选新进城市的主要指标 五城市07年整体市场表观容量941亿元，整体市场透支度89%，是长三角地区市场风险最小的城市圈；其内部风险排序为：苏州市区—无锡市区、江阴、常熟—昆山 除深耕的苏州市区和无锡市区外，三县市市场潜力接近，综合考虑机会与风险，五城市的合理投资排序是：苏州、无锡、昆山、江阴、常熟，建议通过项目营运指标决定各县级市的投资优先序 在解决管理问题的前提下，扩张县级市是改善公司现有项目布局及土地储备结构的有效途径之一 三县市均处于中心或次中心城市有效管理半径内（1小时），其中昆山可依托现有项目扩大布局，提高管理效能 苏州土地储备较少，储备结构和区位布局亟待优化；重点投资相城和园区，视机会进入其他区域；品类定位以C、G为主 无锡重点投资崇安、北塘和新区；同时随着各片区竞争日益充分，新项目须严控土地成本，并精确匹配项目品质与成本，大幅提高产品性价比，才能在激烈的竞争中抢占更多的市场份额 昆山市区及乡镇C、T类产品供应量大，公司进入该市场不具备优势，建议重点投资城中，开发G类高品质项目 江阴市场整体开发水平较低，竞争环境宽松；进入江阴应充分利用品牌优势，针对中高端客群，在城中打造精品楼盘 常熟重点投资东北、东南片区，但环内各区均可视机会进入；由于环内地价较高，须对具体项目进行审慎的营运指标考核 谢 谢 ！ Unit of measure * 资料来源： 机密 Document Date 此报告仅供客户内部使用。未经麦肯锡公司书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制。本文件仅供麦肯锡公司简报之用；并非会议之完整纪录。 苏南万科2008年发展策略研究 项目发展部，2008年5月 根据集团最新城市圈划分原则，苏南城市圈包括苏州、无锡、常州、南通四个地级市，共四市九县 宏观环境 土地市场 住宅市场 竞争环境 管理难度 管理半径 管理资源 政府关系 住宅市场、宏观环境、管理半径是城市圈内筛选目标城市的关键要素 管理难度 市场潜力 首选城市区 E城市 B城市 C城市 D城市 A城市 注：常州、南通、张家港、吴江、宜兴、太仓已经过第一轮城市圈投资筛选，本报告暂不研究 本报告研究城市将聚焦于苏州市区、无锡市区、昆山、江阴、常熟 住宅市场表现对比 城市圈住宅市场竞争力研究 机会分析——房地产市场发展潜力评价模型 风险把控——住宅市场透支度模型 管理难度初探 五城市投资策略 07年五城市量价对比 成交量方面，苏州遥遥领先，为典型的核心城市 三县市价格水平相当，无锡价格结构性特征明显 三县市市场份额占比34%，不容忽视 昆山占比18%，已成为城市圈内重要的一极市场 核心城市 次中心城市 次中心城市 卫星城 卫星城 卫星城 卫星城 “双核型”城市圈 核心城市 + 苏州 无锡 昆山 江阴 常熟 市场潜力释放度 潜力完全释放 潜力完全未释放 常熟市场起点低，近三年增长迅速；江阴05年乡镇市场成交量较高，拉低了整体增速；苏州和无锡均保持了25%左右的增长；昆山增长也较迅速 无锡受供应区域影响，整体价格增长缓慢；苏州、昆山、常熟价格年均增长都在15%左右；江阴受成交主力由乡镇向市区转变影响，价格增长迅速，其中主城区价格增长尤其明显 价格三年均速 成交量三年均速 08年1-4月五城市住宅成交量：万平米 -0.4% +