物业经营管理分析.ppt

物业经营管理 主讲人：姚晓庆 教材变动 教材变动 考试大纲 一、物业经营管理基本知识 二、投资分析技术与房地产评估 三、物业经营管理市场调查与市场分析 四、物业租赁管理 五、物业管理项目资源经营 六、不同类型的物业经营管理 七、物业经营管理的财务管理与绩效评价 八、物业经营管理的未来发展 第一章、物业经营管理概述 第一节 物业经营管理的概念 第二节 物业经营管理的商业模式 第三节 物业经营管理资源 第四节 物业经营管理的风险与管控 第一节 物业经营管理的概念 一、物业经营管理的内涵（重点）p1 物业服务企业以满足客户需求为目标，综合利用物业管理 （含设施管理）、物业资产重、物业组合投资管理的技术、 手段和模式，为客户提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合 性管理服务与经营活动。 二、物业经营管理的层次（重点） （一）物业管理 p2 （二）物业资产管理 p3 （三）物业组合投资管理 p4 物业资产管理：p3 物业服务企业受物业资产所有人的委托，依照委托人的意愿或 请求，对委托的物业资产进行管理和经营，以实现资产保值、 增值，实现资产价值最大化，同时能分享其价值创造的成果， 实现多方共赢或其他特定目标的行为。 资产管理与传统物业管理的关系：p3-4 首先，二者的宗旨是一致的，都是为了获取相应的经济利益； 其次，两都互为联系、互相促进。 资产管理与传统物业管理的区别：p4 出发点不同； 内容不同； 考核评价标准不同； 运行效果不同。 第二节 物业经营管理的商业模式 一、商业模式的概念 二、现有商业模式（重点） 三、未来商业模式（重点） 四、创新商业模式应处理好四个关系（重点） 二、现有商业模式 1.模式一：物业服务提供商 p7 2.模式二：物业资源开发商 p7 3.模式三：物业顾问服务商 p7 三、未来商业模式 1.物业服务集成商 p8 2.物业资产运营商 p9 3.物业保障服务商 p9-10 创新商业模式应处理好四个关系：p10-11 标准化和个性化的关系； 专业化和多元化的关系； 盈利模式和管理模式的关系； 价格竞争与价值竞争的关系。 物业服务企业的资源有： 管理技术资源、品牌资源、人力资源、自有设施设备资源、 信息类资源、社会关系类资源。 物业资源介定： 从所有权分为单一产权物业、区分所有权物业；从物业使用 属性上划分为内部资源和关联资源。 物业资源的经营管理原则： 不可越权经营、不妨碍物业管理基本服务的开展、正确把握 不同物业管理发展阶段的经营特性（业主意见不一致时的处 理、物业管理不同阶段的经营处理）、获取物业资源的途径 （向开发商争取、购买或租用商业网点）、区别不同物业类 型及业主群体、开展统一的专业化经营。 业主资源有： 业主需求资源、业主财产资源、业主无形资产资源（包括业 主知识资源、业主社会关系资源）。 业主资源经营管理的方式有： 特约服务和综合经营、社区服务集成商、社区商业服务。 业主资源经营管理实施步骤： 掌握需求信息、寻求经营场所、成立服务组织、整合社会资 源、搭建商务平台。 第四节 物业经营管理的风险与管控 一、风险管理简介 二、风险种类及特点 三、风险防控 一、风险管理简介 （一）风险管理的定义 p17 （二）风险管理的步骤（注意顺序） （重点） 1.风险识别 p18 2.风险评估 p18 3.风险控制 p18（四点） （1）回避 （2）自担或保留 （3）预防与抑制 （4）转移 4.风险调整 p19 二、风险种类及特点（重点） （一）管理模式风险 p19-20（两点） （二）经营项目选择的风险 p20 （三点） （三）经营过程中的风险 p21 （四点） （四）财务风险 p21-22 （两点） （五）管理团队的风险 p22 （六）政策环境变化的风险 p22 三、风险防控 1.制订合理的经营管理计划 p23（六点） 2.协调处理好各方关系 p23-24 （五点） 3.建立风险防范机制 p24 4.合理投保，转移风险 p24 ★第二章、投资分析技术与房地产评估 第一节 投资分析的基本概念 第二节 物业项目投资分析中的财务指标 第三节 物业的价值、价格及其影响因素 第四节 房地产估价的基本方法 第一节 投资分析的基本概念（重点） 一、现金流量与现金流量图 p26-27 二、资金的时间价值 p27-28 三、单利计息与复利计息 p28-30 特别注意：名义利率与实际利率 p29-30 四、投资回收与投资回报 p30 五、静态分析与动态分析 p30-31 第二节 物业项目投资分析中的财务指标 一、盈利能力指标 （一）静态指标 p32-33 1.现金回报率、2.投资回标率