房地产企业经营管理LectureEight解析：.pptVIP

（2）静态投资回收期PP (PAYBACK PERIOD) 静态投资回收期是指以项目各年的净现金流量偿还全部初始投资所需要的时间。其表达式为: 式中，PP为静态投资回收期；CI，CO为分别为现金流人量和现金流出量；t为时期。具体计算公式为： 式中，K＝累计净现金流量开始出现正值的年份－1；当年就是第K＋1年。（参看例4）。 （1）净现值NPV（NET PRESENT VALUE） 财务净现值是指将项目寿命期内的净现金流量，用一个设定的折现 率逐期折现的现值的代数和。计算公式为： 式中，NPV为项目在起始时间点的财务净现值；CI，CO为分别为现金流人量和现金流出量；t为时期，ic为折现率，可以选用行业基准收益率。 财务净现值指标表示用现金流入现值补偿现金流出现值后的余额。用财务净现值指标评价项目的经济可行性，判断标准为： 如果NPV＞0，则项目可以被接受。 如果NPV＜0，则项目应该被拒绝。 6、动态评价指标计算 【例6】某房地产开发项目有关预测数据资料如下表所示，其中，ic＝12％。 600 7000 3000 -3600 -4000 净现金流量 第5年 第4年 第3年 第2年 第1年 开发经营期 试用静态投资回收期与财务净现值指标评价项目经济可行性。 【解】（1）求静态投资回收期 可见，累计净现金流量开始出现正值的年份为第4年，所以K=3，故得： （2）求净现值 ＝－4000×0.8929－3600×0.7972＋3000×0.7118＋7000×0.6355＋600×0.5674 ＝482.82（万元） 【例7】 某房地产开发项目有关预测数据资料如下表所示，试用财务净现值指标评价项目经济可行性。其中，ic＝10％。 800 350 300 2600 -2500 -250 净现金流量 第5～25年 第4年 第3年 第2年 第1年 第0年 开发经营期 =518.71万元 （2）内部报酬率IRR ( INNER RETURNRATE ) 内部收益率是指使项目净现值等于零的折现率。计算公式为： 式中，CI为现金流人量；CO为现金流出量；（CI－CO）t为项目在第t年的净现金流量；t＝0为项目开始进行的时间点。 从内部收益率的定义可以刊出，投资者至少要获得比内部报酬率更高的回报率才会有利润。因此， 利用IRR作为项目经济性评价指标的评价标准为： IRR≥iC，项目可以被接受； IRR＜iC，项目应该被拒绝。 一般利用线性内插法（或称试算法）求解内部收益率的近似值。具体步骤如下图所示. ①选取两个折现率i1和i2，i1＜i2；分别计算i1和i2相对应的净现值NPV1和NPV2； ②若NPV1和NPV2同号，则重新给定i1和i2，重复以上步骤； ③直至NPV1和NPV2异号，即NPV1＞0，NPV2＜0，则按下式计算IRR的近似值： （3）动态投资回收期DPP 动态投资回收期是指项目以净收益现值抵偿全部投资现值所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。对房地产开发项目来说，动态投资回收期自开发投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份，其计算公式为： 式中，DPP为动态投资回收期。动态投资回收期以年表示，其计算公式为： 在项目财务评价中，动态投资回收期DPP与基准回收期（Pc）相比较，如果DPP ＜Pc，则开发项目在财务上就是可以接受的。动态投资回收期指标一般用于评价开发完结后用来出租或经营的房地产开发项目。 【例8】ABC公司拟投资一房地产项目，预计投入和回收的现金流量如下表所示。 ＋300 ＋600 +4000 +3000 －3600 －4000- 净现金流量 第5.5年 第5年 第4年 第3年 第2年 第1年 开发经营期 单位：万元 【解】 首先计算各年的现金流量净现值： 第1年＝－4000×0.8929＝－3571.6（万元） 第2年＝－3600×0.7972＝－2869.92（万元） 第3年＝3000×0.7118＝2135.4（万元） 第4年＝7000×0.6355＝4448.5（万元） 第5年＝600×0.5674＝340.44（万元） 第5.5年＝300×0.5362＝160.86（万元） 因为第3年末累计净现值小于0，第4年末累计净现值大于0，故K＝3。 若已知该项目的一般动态投资回收期为5年，则从以上计算所得的动态投资回收期来评价，该项目时可行的。 风险分析中的盈亏平