房地产租赁解析：.pptVIP

一、房屋租赁概念和种类 1、概念 房屋租赁是指所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 2、房屋租赁的种类 （一）按所有权不同 1、公房租赁： （1）国有房屋（占绝大部分） 直管房屋 自管房屋 （2）集体所有房屋 2、私房租赁（较少） （二）按使用性质不同 1、 居住用房租赁 2、非居住用房租赁 办公用房 生产经营用房 二、房屋租赁的政策 房屋租赁的有关政策主要包括： (1)公有房屋租赁，出租人必须持有《房屋所有权证》和政府规定的证明文件。私有房屋出租人必须持有《房屋所有权证》，承租人必须持有身份证明。??? (2)承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人应当继续履行原租赁合同。 (3)共有房屋出租时，在同等条件下，其他共有人有优先承租权。 (4)租赁期限内，房屋所有权人转让房屋所有权，原租赁协议继续履行。 买卖不破租赁原则 房屋租赁期间内，未经承租人书面同意，出租人不得转让房屋所有权。? (??? )? 判断题 承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人(??? )。 A．应重新办理租赁登记备案手续，房屋租赁合同方可生效 B．可以收回房屋出租给其他人 C．可以要求增加租金 D．应当继续履行原租赁合同 答案：D 房屋租赁的条件 三 房屋出租的条件 法律没有明确，仅作原则规定，“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。” 1、有房屋租赁的营业执照； 2、土地是以出让方式取得；如果是划拨方式取得的，以营利为目的将房屋出租的，应当将租金所含土地收益上缴国家； 3、有合法的房屋所有证书； 4、房屋能正常使用，符合安全条件。 房屋租赁的条件 四 不得出租的房屋（禁止条件） 根据《城市房屋租赁管理方法》第6条规定，有下列情况之一的房屋不得出租： （1）未依法取得房屋所有权证的； （2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （3）共有房屋未取得共有人同意的； （4）权属有争议的； 房屋租赁的条件 （5）属于违法建筑的； （6）不符合安全标准的；(危房) （7）已抵押，未经抵押权人同意的； （8）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的； （9）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。 下列房屋不得出租的有(??? )。（2004年房地产经纪人试题） A、属于违章建设的房屋 B、被司法机关查封的房屋 C．未取得房屋权属证书的房屋 D．其他房屋共有人不同意出租的房屋 E．已购公有住房 答案：ABCD 房屋租赁合同 五、房屋租赁合同的主要条款： 1、当事人姓名或者名称及住所 。 2、房屋的坐落、面积、装修及设施状况 3、租赁用途。 改变用途时，重新协商租金 4、租赁期限 5、租金及交付方式 6、修缮责任。 一般由出租人负责，可约定。 房屋租赁合同 7、转租的约定 8、变更和解除合同的条件 。 9、违约责任 10、当事人约定的其他条款。 必备条款： 租赁期限 租赁用途 租金及交付方式 房屋的修缮责任 (1)租赁期限。 《合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。 租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。 出租人在租赁合同届满前需要收回房屋的，应当事先征得承租人的同意，并赔偿承租人的损失。 (2)租赁用途： 承租人应当按照租赁合同规定的使用性质使用房屋，不得变更使用用途，确需变动的，应当征得出租人的同意，并重新签订租赁合同 承租人与第三者互换房屋时，应当事先征得出租人的同意，出租人应当支持承租人的合理要求。换房后，原租赁合同即行终止，新的承租人应与出租人另行签订租赁合同。 关于房屋租赁期限，不正确的表述是(??? )。 A．房屋租赁期不得超过20年，超过20年的房屋租赁合同无效 B．租赁期限届满当事人续订租赁合同，约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年 C．出租人在租赁期限届满前需要收回房屋的，应当事先征得承租人的同意 D．承租人变更租赁合同约定的房屋用途，应当事先征得出租人的同意 答案：A? 当事人的权利义务 六、出租人的权利义务 1、依合同约定收取房租的权利； 2、对使用情况进行监督的权利； 3、期限届满，有权收回房屋； 4、解除合同权； 5、交付房屋的义务； 6、修缮房屋的义务。