State Misallocation and Housing Prices：来自中国的例子.ppt

State Misallocation and Housing Prices:Theory and Evidence from China国家分配不当和住房价格：来自中国的论据 政治经济学 郭欢1.介绍 这篇文章考察了国有住房私有化（住房改革）对市场均衡房价的影响。利用中国大规模房改来检验模型，表明住房私有化对房价的影响是模糊的，事实上，住房分配不当对供求变化相对大小有决定性作用。特别地，这个模型预测了价格影响的方向和大小依赖于住房改革前国有住房误置程度。证实了，房改后价格扭曲的去除使居民增加了他们的住房消费，并且导致均衡价格的上升。需求方面的变化导致了私有市场房价有了7.5%的显著提高。 2.背景 住房制度改革之前，中国实行公有住房实物分配制度。居住者只拥有房屋的使用权，而房屋本身依然是公有财产。由于政府认识到在国有住房分配制度中存在一些问题，包括短缺，管理失控和分配中的腐败。而且，公房租金低，居住者每月交纳的少量房租远远不能解决政府每年对房屋的管理、维修费用，加以政府和企业财力不足，无法大量建房，造成恶性循环，居住条件难以改善。直到1994年，中国国务院出台政策，允许城市居民以较低的价格将其所居住的公家房屋买走。在短短几年内，这一政策迅速提升了城市居民的住房自有率。 2.背景 3.理论框架 A.最初的均衡 考虑这样的住房市场：受管制的国有住房市场c，和不受管制的私有住房市场u。大部分私有住房是被自己占有的，大部分国有住房时被租住的。把私有住房的租赁价值当做价格。人们不能自由进入国有住房市场，而且你分到什么房子也是由政府决定的。所以住房在位置，大小，质量上是有区别的，有机会住国有住房居民能拒绝居住国有住房，并且可以进入私有住房市场。 3.理论框架 u——私有住房市场 c——国有住房市场 Du——私有住房市场总需求 d——不能租住国有住房的人口在私有住房市场中的需求函数 g——享受分配国有住房机会的家庭在私有住房市场中的需求函数 Xi——代表影响居民住房需求的人口特性的矢量 Ru——私有住房市场中单位住房服务的均衡价格 q——私有住房市场总家庭数 n——不是国企员工或者是国企员工但没有享受补贴房待遇的家庭数 3.理论框架 Su——私有住房市场总供给 Ru——房改前私有住房市场中单位住房服务的均衡价格 F——影响供给的一个矢量（当地的建筑规则，土地买卖） 3.理论框架 B.房改对价格的影响 由于允许城市居民以较低的价格将其所居住的公家房屋买走，所以改革后私有市场的住房供给S’ 受改革前国有住房数量的影响而增加。 为了更清楚的看出房改对均衡房价的影响，做出了两个假设： 第一，搬迁花费为0，因为大的搬迁花费会抑制需求； 第二，Xi（代表影响居民住房需求的人口特性的矢量），对于私房居民和公房居民没有差别。 3.理论框架 S’——房改后私有住房市场总供给 Ru’——房改后私有住房市场上单位住房服务的均衡价格 F——影响供给的一个矢量（当地的建筑规则，土地买卖） 3.理论框架 D’ ——房改后住房总需求 q——改革前私有住房市场家庭总数(z)+改革前国有住房市场家庭总数 Ru’——房改后私有住房市场上单位住房服务的均衡价格 Xi——代表影响居民住房需求的人口特性的矢量 房改后均衡价格Ru’的决定： 3.理论框架 3.理论框架 改革对私有住房市场均衡房价的影响依赖于需求变化和供给的变化。供给和需求的移动对价格的净影响是模糊的，它依赖于供给和需求相对变化的大小和他们的弹性。 3.理论框架 C.房改前住房分配不当的影响 用δi表示住房分配不当的家庭层面的数量： 对家庭i，在Ru价格水平上，家庭层面住房分配不当的花费用 Δi表示: Δi=Ru.δi 3.理论框架 住房分配不当产生的总费用： q——改革前私有住房市场家庭总数(z)+改革前国有住房市场家庭总数 Xi——代表影响居民住房需求的人口特性的矢量 Ru——房改前私有住房市场中单位住房服务的均衡价格 如果公房家庭想要比补贴房更大的房子，那么Δ0，意味着： 3.理论框架 得到： 3.理论框架 现在，假设RuRu’，则有: 因为房改后的房价Ru’小于房改前的房价Ru，在（3）式基础上得出： 3.理论框架 将（10）与（11）联立得出： 这与（9）式的结果矛盾，所以如果Δ0，一定有RuRu’, 类似的， Δ0，一定有RuRu’, Δ=0，一定有Ru=Ru’ 小结：结论非常直观，如果家庭在房改后想要更多的住房消费，那么需求变动量比供给变动量大，均衡价格上升。