物业(住宅项目)设施设备管理标准.doc

物业住宅项目设施设备管理标准 1．目的 规范物业服务中心维修设备设施管理，明确巡检范围、内容、养护和维修标准及要求。 2. 适用范围 适用于物业服务中心所管辖范围内的公共部位的设施设备管理。 管理标准 3.1设施设备环境管理通用标准 序号 项目 内容 管理标准 1 设 施 设 备 房 环 境 设备房管理 设备房地面整洁，无尘、无水、无油渍、无杂物； 墙面刷白乳胶漆，无破损、无污渍、无杂乱悬挂物； 顶面及吊顶，无蜘蛛网、无破损、无危险悬挂物； 示牌，安全标识规范张贴，资料拍照存档； 多台同型号设备应进行编号管理，并在设备上挂编号标识； 灭火器应按照每15平方米配置1个2公斤灭火器的数量配置，灭火器应设置稳固，放置便于取用和检查的位置； 高压开关室、低压变配电房、二次供水泵房、消防水泵房、消控室、视频监控机房、电梯机房、独立的园区景观水循环设备房、独立地下车库集中排水井应设置停电应急照明； 门、窗空洞加网，防小动物进入措施，做好必要安全防护； 门窗安全牢固，锁具、插销扣件完整有效； 10）无人值守的设备间必须加锁，重要机房的房门钥匙，备用钥匙必须标识清楚留存消控室； 11）相关作业指导书应上墙，放置相应的记录表格； 12）消控室、配电房、电梯机房等对温度、湿度有较高要求的设备房应配置干湿温度计； 2 配电室 配电室严禁各类水管穿过高低压控制柜、变压器顶部； 设置在地上或半地上的高压配电室要有通风散热、送、排风设施，并采用防火门； 配电室地面低于相邻地面或设于地下室的应有自动排水设备，避免水淹配电室； 设有配电室值班的，值班室应与设备区分开，并配置相应的值班设施； 无人值守的配电间必须加锁，消控室必须留存配电室的钥匙； 配电室内的开关要有明显的状态标志； 操作有危险的开关、部件要有“危险！勿靠近！”、“危险！勿操作！”等警示标识。 配电室内所有控制柜应有显示其名称、作用及责任人的标识； 配电室内应配置高低压配电系统模拟屏或配电系统图； 配有气体自动灭火器的应定期对系统检查； 机房应张贴《供配电设备保养维修作业指导书》、《停水、停电管理程序》、《气体灭火器系统保养保养维修作业指导书》。 3 电梯机房 机房（如果有）内部、井道土建（钢架）结构及布置必须符合电梯土建布置图的要求； 电梯主开关位置应从机房入口处方便地接近，并有足够空间进行开关操作； 对无机房电梯开关应设置在井道外工作人员方便接近和操作的地方，且应具有必要的安全防护； 机房内应设有固定的电气照明，地表面上的照度不应小于200lx； 机房应采用经久耐用，且不易产生灰尘的材料建造，机房内的地面应采用防滑材料； 在一个机房内，当有两个以上不同平面的工作平台，且相邻平台高度差大于0.5m时，应设置楼梯或台阶，并应设置高度不小于0.9m的安全防护栏杆； 机房应有良好的防渗、防漏水保护措施； 机房内应有电源插座，电源零线和接地线分开；机房内接地装置的接地电阻值不应大于4Ω，每个电梯机房应有独立的能源计量表； 电梯机房地面低于室外地面，应增设200mm挡水地坎； 10）电梯机房如有通风窗应有防止雨水进入的措施，门下50cm应设置防鼠挡； 11）电梯机房放置紧急救援盘车工具，《电梯应急处理作业指导书》张贴上墙； 4 生活水泵房 水泵房满足设计规范的前提下，宜设置在远离住户位置，有噪音的水泵水泵基座、连接管理应有减震措施，避免噪音扰民； 生活水泵房地面易低于外部地面标高100mm，应考虑防水淹措施，两台排水泵一主一备，保证排水要求； 水泵、水池（箱）四周要有足够的排水沟（宽度根据水箱补水管的流量）； 生活水箱安装低位报警系统和高位控制系统装置，并连接至控制中心； 水箱内的排水管应设置在最低处，益流管离排水沟或集水井必须大于400㎜； 电气控制柜上端如有管道通过时，应在该控制柜上端加设挡板等设施，以保证电气设备的使用； 泵房与控制柜之间需设置200mm以上的挡水门槛； 生活水箱应分为两部分，两个水箱的出水管用环管相连； 机房应张贴《给排水系统异常情况处理作业指导书》、《停水、停电管理程序》。 5 消防水泵房 消防泵房选址在满足设计规范的前提下，宜设置在地下车库内，远离住户，避免噪音扰民。 消防水池四周要有足够的排水沟（宽度根据水箱补水管的流量）。排水泵（一主一备），排水管的流量需要大于水箱补水管的流量。 消防水泵控制柜柜底应高出地面200㎜以上，必须满足能够在视线内观察到操作的消防水泵要求； 控制柜上方不能有水管与喷淋； 消防稳压水泵基础要安装减震垫，补水给水管线上必须安装软连接，出水管线的吊件应安装减震环； 消防水泵房应预留维修维护空间； 机房张贴《水消防设备维修保养作业指导书》《火灾扑救应急预案》。 6