城市群房地产投资环境评估.docVIP

一、运用基于熵值法综合评价模型的实证研究 （一）研究对象与数据来源 本文选择我国三大城市群35个城市为研究对象。根据《中国城市统计年鉴2011》，珠三角城市群包括9个城市，分别为广州、深圳、珠海、佛山、惠州、肇庆、江门、东莞和中山；长三角城市群包括16个城市，分别为上海、杭州、宁波、湖州、嘉兴、绍兴、台州、舟山、南京、镇江、扬州、泰州、常州、无锡、苏州和南通；京津冀城市群包括10个城市，分别为北京、天津、唐山、石家庄、保定、沧州、廊坊、秦皇岛、张家口和承德。三大城市群各有特色，珠江三角洲改革开放起步早，经济发展速度比较快；长江三角洲经济基础深厚，且科技文化教育事业发达；京津冀城市群是我国科技力量最强大的地区且拥有全国最高密度的交通网络。本文选取2010年珠江三角洲、长江三角洲和京津冀三大城市群共35个城市的30项房地产投资环境相关的指标采用EXCEL进行数据分析。数据指标的主要来源为：《中国城市统计年鉴（2011）》，《中国区域经济统计年鉴（2011）》和《中国房地产统计年鉴（2011）》。 （二）研究方法 目前，国内许多学者对房地产投资环境评价进行了研究，较常用的方法包括因子分析法、德尔菲法和聚类分析法等，另外还有学者采用熵值法、局部变权综合法，组合评价法和Fisher判别法等。不同的评价方法得出评价结果的类型不同，比如因子分析和熵值法会赋予每个评价对象一个综合得分，聚类分析法会将评价对象分为若干类别。本文采用熵值法进行研究。熵值法是一种客观赋权法，在应用中，它根据各指标的变异程度、利用信息熵计算出各指标的熵权，再通过熵权对各指标进行修正，从而得出较为客观的指标权重。某个指标的熵值越小，说明指标值的变异程度越大，提供的信息量越多，在综合评价中该指标起的作用越大，权重应该越大。相对于主观赋权法，它避免了人为因素带来的偏差，客观性强，精确度高。 （三）测算过程 1.原始数据标准化处理及pij值的计算由于本文所用数据具有不同的量纲，在进行分析之前必须对原始数据进行无量纲化处理，消除其对分析结果的影响。本文所选取的指标都为效益型指标。 二、对我国三大城市群房地产投资环境的评价分析 （一）三大城市群之间比较分析 从以上分析可以看出，在最终排名前15名的城市中，珠三角的9个城市占据了五席，占珠三角城市群总数的55.56%；长三角的16个城市占据了七席，占比为43.75%；而京津冀的10个城市仅占据三席，占比为30%。可见，三大城市群相比，珠三角城市群的整体房地产投资环境最优，长三角次之，京津冀最差。这主要是因为珠三角城市群具有邻近港澳、东南亚的区域优势。改革开放以来，大量吸引外资，大力发展加工贸易，是我国经济国际化和外向化程度最高的地区，经济发展速度比较快，整个“十一五“期间，珠三角GDP增速分别高于长三角2.5、1、1.5、0.3和0.1个百分点。而长三角地区拥有良好的基础设施、发达的科教水平、日趋完善的政策环境，经济、金融、教育和科技文化各领域中实力雄厚。京津冀城市群的整体房地产投资环境较珠三角和长三角城市群差，特别是经济环境和房地产市场环境。但是，近些年来后发优势明显，到“十一五”末期，京津冀城市群的经济增长速度超过了珠三角和长三角城市群。因此，京津冀城市群应该利用经济快速发展的机遇，充分发挥京津的龙头作用，从各方面提升综合实力，改善房地产投资环境。 （二）三大城市群内部城市的比较分析 下文分别对各城市群内部城市的房地产投资环境进行分类分析，从而清晰呈现各城市群内部各类城市的优劣势。对于珠三角城市群，第一类城市得分在0.06以上，定义为房地产投资环境优，包括深圳和广州两个城市。这两个城市在地理位置、经济发展水平与社会文化环境方面都明显优于其他城市。第二类城市得分在0.03~0.06之间，定义为房地产投资环境良好，包括佛山、东莞两个城市。这两个城市具有一定的区位优势，经济发展水平较高，社会环境较好，但与一类城市相比其经济实力尚有较大差距。第三类城市得分在0~0.03之间，定义为房地产投资环境一般，包括珠海、中山、惠州、江门和肇庆5个城市，这5个城市地理位置一般，经济发展水平相对较低，基础设施和社会环境较差。 对于长三角城市群，第一类城市得分在0.03以上，定义为房地产投资环境优，包括上海、杭州、苏州、南京4个城市。上海综合排名第一，因为上海在经济环境、基础设施环境、房地产市场环境、社会文化环境和自然环境方面都占优势。杭州、苏州和南京3个城市得分相近，3个城市整体实力相当，各有特色。苏州的优势主要体现在经济环境方面，而杭州的房地产市场环境优势较明显，而南京的优势主要体现在社会文化环境上。第二类城市得分在0.01~0.03之间，定义为房地产投资环境较优，包括宁波、无锡、常州、绍兴、南通、嘉兴、台州、扬州和镇江9个城市，这九个城市的地理位