世联SUNPARK中块概念定位思考教程分析.pptVIP

2 案例分析一：日本福冈——博多水城 国际先进的开发模式和综合管理模式 发展商持有经营 开发运营模式 租售方式 只租不售 专业化管理 福冈地所 经营理念 时间性消费管理理念 团队 福冈地所+美国JERDE设计事务所 2 案例分析二：马尼拉SM集团 发展中国家的先进摩尔文化 菲律宾十大公司 业务涉及商业地产各个层面 世界范围内成功打造20余个购物中心，总建设面积超过300万平米 SM集团 订单式地产 商家供应链：超市、家电、玩具卖场、五金卖场等主力店 开发模式 发展商自主经营60%以上 运营模式 租售方式 只租不售 3 第三部分项目建议：关于项目的开发和运作模式 项目开发模式设想 企业合作 由于本案业态复杂，开发资金量大，招商工作量大，可以寻求实力较强的行业伙伴展开合作；一方面解决资金问题，另一方面分享商家资源。如：青浦奥特莱斯为百联集团与九龙仓合作开发。 建筑规划设计公司—— 美国JERDE（捷得）——博多水城 英国BENOY——北京华贸中心 加拿大ACBI——多伦多国会中心 美国JWDA——东莞华南mall 美国摩尔摩达——天一广场 景观规划设计公司—— EDAW——曼彻斯特城市中心、天一广场等 商业管理公司—— 福冈地所——日本福冈博多水城 名企组合 由于本案的定位高、规划设计要求高、运营难度大，因此建议寻找知名的规划设计、商业管理、物业管理、租售代理各类型公司进行强强团队组合。 3 第三部分项目建议：关于项目的开发和运作模式 租售方式与招商时序 租售方式 建议本案以持有经营或合作持有经营为主，部分散铺可以采取销售方式。 招商时序 一定是遵循二个原则：招商先行，主力店先行。主力店招商一定是在规划设计扩出之前，否则将为招商带来较多问题。另外从营销角度来看，主力店先行有利于尽快树立市场口碑。 主力店的招商次序上，可以令OUT LETS首先启动，散铺作为销售型物业，应在项目具备一定市场知名度的基础上，追求利润最大化。 3 第三部分项目建议：关于项目的开发和运作模式 引入时间性消费的管理模式 时间性消费的理念 停留度的概念——消费者在商业体中停留的时间。商业地产发展到当前阶段，简单的通过人流量判断商业运营的好坏已经没有意义，在一定的人流量基础上，只有消费者停留足够多的时间，才可能发生交易行为，商业才变得有意义。时间管理简单说就是有效把握消费者的停留时间。 时间管理对项目的要求 无论什么时间，都使消费者有去处可以停留，不能使项目在某一时间点成为卧城 打造全天候商业系统，不是日市、也不是夜市，在这里24小时都可以享受生活 每一个商区、每一个商业单体都做足内涵，通过体验和互动增加消费者停留度 4 第一部分项目建议：关于产品类型的引入 写字楼——点到即可 　毗邻外高桥保税区，航运物流行业基础雄厚。 　与外高桥保税区有一定商务衔接，但较难形成整体 周边以住宅区为主，现阶段难以形成规模性商务区 写字楼市场判断 写字楼规模建议 　销售型写字楼可以作为现金流项目，但考虑到现阶段缺乏商务区规划潜力，因此建议写字楼体量控制在3万平米以内。 　未来可能入住企业应以物流行业相关的贸易、货运公司和办事处为主，建议项目实行小面积分割，按准甲级写字楼标准配置硬件。 写字楼产品设想 写字楼形态示意 4 第一部分项目建议：关于产品类型的引入 酒店——力求高端 　产业物流基地商务人群是主要客户 　事实上周边3、4星级酒店经营情况不理想 原因判断：缺乏商业设施配套和停留性，可以改善 酒店市场判断 酒店规模建议 　酒店通常以持有运营为主，考虑到酒店运营存在一定风险，建议体量不宜过大，20000平米左右较合适 　作为项目档次定位的标杆，酒店的层级定位一定要尽量高端，另外可以追加一些特色（如温泉酒店）丰富产品内涵，并商谈知名酒店公司（JW、四季、半岛等）管理。凭借大体量商业配套、生态景观及特色运营，吸引客户入住。 酒店产品设想 酒店形态示意 4 第一部分项目建议：关于产品类型的引入 服务式公寓——体量做足 　区域内住宅市场未来充满潜力 　住宅市场价格有较大上涨空间 产业和物流园区对服务式公寓有一定需求度 服务式公寓市场判断 服务式公寓规模建议 　服务式公寓是本案的现金流项