世联广州金叶子酒店公司发展战略汇报P教程分析.ppt

打造旅游度假平台，驱动地产的高溢价和高实现 谨呈：广州金叶子酒店有限公司 本次研究成果旨在从多视角的真实调查和理性分析研究的角度为本项目提供第三方意见和建议 项目区位：位于广州增城派潭镇北部山区，距广州1.5小时车程 派潭镇是增城北部的山区镇，发展农业为主 项目距广州市区1.5小时，距荔城1小时； 无快速干道直达项目，通过二级公路增派公路连通至增城，目前正在扩建； 2011年增从、广河高速开通，经过派潭镇，将改善项目交通 外部资源：地属白水寨度假区，周边多个旅游景点，但目前景区尚处于初级开发，旅游设施和生活设施均不完善 与白水寨景区、大封门景区、小楼和正果文化旅游区在30min车程内，同时方便到达龙门南昆山森林公园以及从化温泉镇等度假区。 内部资源：拥有良好的山地生态环境和温泉资源，一期五星级温泉度假酒店已经营两年并形成一定的知名度 用地情况：整体可开发规模可达2967亩，但拿地存在较大不确定性 已取得地块： 金叶子酒店一期：总占地378亩，已开发酒店占173亩，E地块80亩，F地块占地125亩； B地块：约60亩，以二期酒店的名义获取，政府要求2009年底奠基开工； 近期计划获取地块： A地块：156亩，开发用地 C地块：373亩，地产开发用地 有意获取但有待评估地块： D地块：共约2000亩；其中18洞高尔夫球场约1500亩可租用，可建设用地约500亩；但是否做球场以及是否取地有待市场验证。 后期取地存在较大不确定性 属性界定： 都市远郊区：广州增城北部山区派潭镇，距广州1.5小时车程，现状直达交通不便 开发商目标： 限制条件：本项目地块为40年产权用地，另外政府规定修建一围龙屋式酒店，在此基础之上进一步获得A、C、D地块 深圳皇庭玺：35年产权，大梅沙区域度假项目，依托区域价值和自身品质特色，前期认筹情况良好 海口盈滨半岛项目：50年产权，海口盈滨半岛旅游区的度假项目，低总价主打投资、度假客，引起岛外客户狂热追捧 惠州巽寮湾金海湾：40年产权，一线海景度假项目，首期推出度假公寓，在08年淡市之下依然取得良好的销售业绩 关于本项目40年产权问题，通过案例研究以及专业人士访谈可以看出，客户能接受引导，其并不能构成对物业销售的主要障碍 假设开发商只获得ABCE地块进行开发，其中包括酒店二期的开发，若平衡酒店一二期的成本，大致估算物业成本单价将达到六千以上 估算前提假设： 假设开发商只获得ABCEF地块进行开发，其中B地块做为酒店二期开发用地； 则物业占地面积：ACEf四个地块共计734亩； 容积率：按照0.5进行计算（参照市场度假物业的容积率区间）； 酒店二期投资：按保守的1.5亿元进行计算； 物业开发成本按照3500元/平米进行计算（世联经验值）； 六千元的成本水平已经达到了广州部分郊区物业的销售水平，我们将从市场中寻找不同价值体系的打造方式寻求借鉴和突破 当前广州郊区度假市场按区域可以划分为四大板块 新塘板块 以新塘镇为中心，沿广园快速形成的近郊度假板块； 典型项目：凤凰城，荔湖城； 荔城板块 以荔城（增城行政中心）以及中新镇为核心形成的郊区度假板块； 典型项目：侨建绿野山庄； 花都板块 沿花都区山前大道形成的度假项目群； 典型项目：九龙湖，美林湖； 从化板块 沿从化流溪河形成的度假项目群； 典型项目：东方夏湾拿，富力泉天下； 按价值体系可以将以上四大板块项目归纳为三种模式 模式一：以假日半岛、东方夏湾拿为代表的大盘模式，即通过低价倾销的方式满足特定人群的别墅需求 代表项目： 碧桂园假日半岛、东方夏湾拿美林湖国际社区； 此种体系形成的价格不能达到本项目预期，并且在土地规模、成本控制等方面都不能参照此种开发模式 模式二：以富力泉天下、金地荔湖城为代表的资源型度假产品模式，无大型配套，仅靠产品发力，典型的景区内盖房子 代表项目： 富力泉天下，金地荔湖城，明月山溪、居礼润园等； 从价格与销售速度来看，此种模式的市场实现性并不高 市场表现分析： 此种模式并没有构成价格与消化速度之间的双赢； 部分楼盘虽然拥有较高价格，但消化速度太慢，价格只是在苦苦支撑； 部分项目如明月山溪虽然消化量出现突破，但价格却出现大幅滑坡，不能符合本项目的开发背景； 模式三：以玖珑湖为代表的顶级复合型度假开发模式，代表了广州高端物业的最高水平，在价格和消化速度上都获得了成功 代表项目：玖珑湖 此种价值体系的核心是构建了一个高端人士商务度假活动的平台 客户来源与特征： 80％为广州客户，其余为珠三角、香港客户； 度假为主，部分自住客户； 相当一部分客户为项目的高尔夫球客； 本项目在区位、品牌以及配套打造等方面都无法达到此种高度 区位以及环境： 本项目位于城市远郊，通达性不占优势； 本项目仅拥有山体资源以及温泉资源； 以上三种价值体系均不能指导本项目