扬州拓展方案分析报告.ppt

扬州拓展方案 第一部分 扬州公司战略 第二部分 扬州房地产市场分析 第三部分 扬州公司拓展方案 第四部分 扬州公司的费用预算 第一部分 扬州公司战略 一、05年战略 成为当地房地产中介行业的绝对第一： 第一的规模 整体达到20家店规模，5＋20家店 第一的市场占有率 市场占有率达到9％以上 第一的盈利水平 10个月共计收入400万 第一部分 扬州公司战略 二、06年战略 成为当地房地产中介行业的市场领导者： 整体达到市区40家连锁店的布控规模 市场占有率达到25％ 全年实现收入800万，整体利润达到500万 推进周边县城的区域授权，模式领先、定义 市场 第二部分 扬州房地产市场分析 一、二级市场 1、市场规模 第二部分 扬州房地产市场分析 2、房地产开发情况 04年市区1-9月累计完成房地产开发投资24.13亿元，与去年同期相比增幅32.07%。 2004年1-9月房地产投资情况图 第二部分 扬州房地产市场分析 市区1-9月累计房屋竣工面积67.34万m2 ，与同年相比增幅21.55%。其中住宅面积54.13万m2 ，商业营业用房9.47万m2 ，其他用房3.74万m2 ，分别占房屋竣工面积 的80.38%,14.07%,5.55%. 第二部分 扬州房地产市场分析 3、在售房屋情况 04年1－6月份市区共批准销售商品房86.70万平方米，其中商业用房7.9万平方米，限价商品房34.28万平方米，普通住宅商品房36.87万平方米，别墅3.49万平方米，办公用房4.15万平方米。 第二部分 扬州房地产市场分析 商品房住宅在各区分布，东区4.6万平方米，占12.46％，西区28.37万平方米，占76.96％，北区2.8万平方米，占7.58％，老城区1.1万平方米，占3.00％。总体分布不均衡，大多数项目集中在西区。 第二部分 扬州房地产市场分析 4、商品房价格情况 老城区房价持续上涨，最高额达到2605/平 米，04年第三季度呈现下滑趋势，基本全 部售出 东区销售价格持续上涨 ，现已达到2800/平 米 ，没有反弹趋势 西区商品房长势迅速，房源充足基本已经达 到4000/平米,呈现良好的上涨势头 第二部分 扬州房地产市场分析 5、土地供应情况 扬州土地受宏观调控较少，04年全年共计出让土地187.40万平方米，成交总金额8.95亿元。其中拍卖出让土地43.79万平方米，成交总金额5.67亿元；挂牌出让土地143.61万平方米，成交总金额3.28亿元。拍卖出让熟地均价1293.61元/m2 第二部分 扬州房地产市场分析 05年一月份拍卖土地7块，最低价格由1321/平米，最高地块价格3741/平米拍价 第二部分 扬州房地产市场分析 二、三级市场 1、市场概况 扬州房地产三级市场起步较早，保持着稳定的发展，中介总计数量大约在200家左右，目前市内各区初步形成了自己的特点，主要分为四个区域，东西、南北区域。从今年二手房住宅交易情况看，销售价格总体趋势为平稳增长，增长幅度为2.57% 。 第二部分 扬州房地产市场分析 房改房政策的全面推行，为房地产三级快速发展创造了前提。 全市坚持住房市场化的基本方向，推进公有住房出售，完善住房补贴政策，鼓励房改房上市交易，加大公积金归集和贷款发放力度，提高了居民住房消费能力。 过户、抵押时间为7天，房管局不限制收购业务，同时在房产局送件，买卖双方无需到场，中介公司可以代办 第二部分 扬州房地产市场分析 2、成交区域分析 当前扬州市成交的热点区域集中在主城区的南部和西部，平均单天成交量在17套左右，占主城区总成交量的一半，城中地区的成交量很低，西部和南部多以商品房和较新 的小区为主，成交量较大，而城中地区（文昌阁附近的老城区）的房子在房型，小区环境方 面原因，已经不再适合人居住。 第二部分 扬州房地产市场分析 3、当地的行业情况 物价局对中介收费标准进行统一，中介的随意性较差 当地中介操作水平较低，服务态度较差很不正规，只有少数中介具有品牌意识 相对正规的中介基本上成交保持在4—6套买卖左右 开展收购业务的中介较少 第二部分 扬州房地产市场分析 房地产市场整体的分析判断 二级市场：土地受宏观调控影响轻微，土地容量充足，对于西区和高薪区的房价将会小幅上涨，整体二级市场处在快速发展的时期。 三级市场：二级市