研发内部培训规划设计方案开发商角度设计评审教案分析.doc

概念方案审核要点： 2012-08-31 策划先行 确保项目目标成本的准确性及可行性 ，规避不可见成本因素 充分利用当地地形、地貌、地势等特点 。 项目用地条件分析：充分挖掘土地优势，创造产品价值 ；通过策划与设计手段，完善并解决用地条件劣势 。 规划产品设计建议：依据用地条件的详细分析形成匹配的规划布局与产品设计建议 设计条件收集完备 ：政府（控规）规划条件；大市政配套条件、地质基础条件等 。 土地开发强度分析 ：合理的开发强度与面积指标 研究最适宜的产品类型组合与面积配比（商业及配套面积） 合适的地下室开发面积 ，合理的停车指标。 严格落实策划报告设计要点（以下内容转化为方案设计任务书，控制设计成果质量） 项目定位及产品定位 项目开发面积与产品配比 ：地上地下建面、住宅、商业及配套面积 规划及产品设计建议书：规划布局、产品设计、景观设计策略 分期开发、示范区建设策略、物管方案 健康住宅技术配置 技术标准及特征、对单体设计的条件要求 顾客界面材料部品标准 材料标准及成本标杆 成本控制 严格控制可售比： 控制地下室、人防、配套设施等不可售项目用地及建设规模，满足低限即可，保证最大可售面积 结构方案审核： 合理性、可行性、成本匹配性 材料配置指标： 控制门窗面积、石材涂料面积配比；材料配置标准是否同项目定位匹配 ；材料配置标准是否同项目策划报告相符 。 施工图阶段控制 质量控制 总图与景观、土建设计综合 管网综合与景观总图的匹配 土建标高与景观地坪标高的匹配 健康住宅技术专项设计 二次设计 门窗、立面分色、排砖图、幕墙、电梯等 材料封样 顾客界面材料的样式、效果确定 搭建样板楼 项目场地搭建 所有应用于该项目的材料、部品等均实地安装推敲工艺做法或进行特殊节点与构造做法的1：1实际模型与做法研究 样板间建设 目前情况通常为工程端口坚持施工周期与成本的优先，设计端口无法对样板间的设计品质进行把控 部分采购部品的效果无法达到预期，现场冲击力减弱 建议以保证展示效果为导向的前提下（满足成本要求），由设计部门对样板间整体效果进行把控——现场品质及设计变更由设计主导；工程控制施工进度，并保证隐蔽界面工程的质量与效果 成本控制 面积指标复核 可售面积与建设面积比 地下面积指标 结构限额指标复核 结构含钢量\混凝土含量等是否超限额指标 材料配比及工程量 包括外墙装修、室内装修材料工程面积 材料性能标准与单价 健康住宅技术工程量与造价 现场品质控制 完善设计图纸 保证图纸的完整与准确 对特殊节点与构造做法的明确标示 标准节点做法确定并推广 地下室顶板、地面散水、屋顶女儿墙、屋面保温等 杜绝不按图施工的情况，保证产品品质的实现 参与工程例会 现场工程师的现场管理 施工规范的检查 专业素养的培训与提高 标准化 通过标准化设计，固化不同建筑类型涂料、面砖等选择 通过部品材质、安装工艺的标准化提高设计速度、施工质量 通过大批量采购方式降低成本 审图 扩初及施工图设计过程中，根据施工图设计单位的设计配合进度，实施过程图纸审查及方案优化 施工图完成后，聘请外部专家组织图纸审查并做好施工图交底 外部资源利用 充分利用外聘审图专家对结构、设备等进行审核 利比等工程咨询公司前期介入，同外聘专家、设计策略联盟共同确定不同类型建筑设计限额指标 甲方、设计单位、咨询方对此限额指标进行三方确认后开展施工图设计 可据此决定奖惩制度 成本数据库 通过考察、咨询市场各类建筑产品设计成本，编制不同类型建筑产品设计限额指标数据库指导规划方案及施工图设计 借助集团成本端口专业力量，规范项目成本指标 审核内容 要点提示 策划先行 充分利用当地地形、地貌、地势等特点 。项目用地条件分析：充分挖掘土地优势，创造产品价值 ；通过策划与设计手段，完善并解决用地条件劣势，规避不可见成本因素 设计条件收集完备 ：政府（控规）规划条件；大市政配套条件、地质基础条件等 。 1.规模与结构 1.1合理规模的确定计划 土地开发强度分析 ，合理的开发强度与面积指标 。 合适的地下室开发面积 ，合理的停车指标。 1.2小区规划结构模式策略 最适宜的产品类型组合（点、板选型，建筑层数规划）与面积配比（商业及配套面积） 。 1.3小区的用地属性规划 用地规划是否合理，是否符合土地的属性。 社区商业规划与总图的关系。 售楼处、会所、学校、托幼、社区配套商业与总图的关系。 1.4小区的分期开发计划 小区的地下、地上整体规划便于分期开发。 考虑示范区选址及建设。 1.5严格控制可售比 控制地下室、人防、配套设施、会所等不可售项目用地及建设规模，满足低限即可，保证最大可售面积。