合肥城改盛景大厦项目定位及营销、策划方案.ppt

最新房地产政策一览 合肥市写字楼物业总体市场分析 写字楼的概念 “写字楼”系地方方言，即办公用房，指机关、企业、事业单位行政管理人员，业务技术人员等办公的业务用房，现代办公楼正向综合化、一体化方向发展，由于城市土地紧俏，特别是市中心区地价猛涨、建筑物逐步向高层发展，使许多中小企事业单位难以独立修建办公楼，因此，房地产综合开发企业修建办公楼，分层出售、出租的业务迅速兴起。 从这个意义上讲，写字楼是指国家机关、企事业单位用于办理行政事物或从事业务活动的建筑物，其使用者包括营利性的经济实体和非营利性的管理机构，是随着经济的发展，为满足公司办公、高效率工作需要而产生的。 写字楼的分类 写字楼市场目前流行两大评定标准 写字楼的分类-5A写字楼 5A写字楼标准 写字楼的分类-甲级写字楼 甲级写字楼标准 写字楼的分类-甲级写字楼 1、顶级物业（国际写字楼） 写字楼的分类-甲级写字楼 2、高档物业（甲级写字楼） 合肥写字楼市场演变历程 合肥写字楼分布特点 合肥写字楼的供应情况 推导 合肥市写字楼物业区域市场分析 合肥写字楼区域档次分布特征 推导 项目周边重点个案分析 项目品牌认知 项目自身价值研判 项目客群定位 写字楼客群定位 写字楼客群定位 写字楼客群定位 写字楼客群定位 写字楼客群定位 项目功能定位 功能定位思考 功能定位思考 项目主题概念 项目主题概念 项目主题概念——方向一 项目主题概念——方向二 项目主题概念——方向三 项目形象定位 第一种方向：产品档次定位： 如甲级、五星级写字楼 第二种方向：企业行业属性定位： 如500强总部、IFC金融中心 第三种方向：企业文化层次定位： 如智本型写字楼、成长型写字楼 项目资源优化 推广线 营销线 商业自身研判——地理位置 商业自身研判——交通环境 商业自身研判——商圈氛围 商业业态定位 推广线 实现目标 销售策略 营销线 价格策略 广告线 包装线 活动线 整体营销战术 推广阶段划分 通过工地围墙树立、销售部建设、户外广告发布，告知本项目即将上市。 以本案提出的“3E”概念进行前期的市场预热炒作，制造差异化的写字楼形象个性。 6月底-9月20日 形象、概念导入期 1 落实到产品层面的卖点诉求，以塑造全功能性为宗旨，采用对比诉求方式，与令人心动的起价以及高升值前景进行比照。 9月21日-10月19日 蓄客认筹期 2 10月20日 10月21日-12月20日 周期 经过前期充分的准备、实现开盘热销。 开盘强销期 3 备 注 阶期 备注：本案以12年10月20日具备预售条件为例。 整个营销期：广告线+活动线的双线媒体通道 形象导入期：户外为主，活动开启，以形成新闻效应为主 蓄客认筹期：形成广度的营销宣传，以提升项目形象，逐步形成 以定向目标客户宣传的双重营销 开盘强销期：转向定向营销为主 形象导入期 广告线：以户外、高炮和围墙的大众媒介为主 包装线：现场售楼部包装 活动线：制造新闻效应的公关活动，震撼入市 如：成长型企业发展空间论坛 广告线：形成广度营销，户外广告、新闻媒体，短信、DM 包装线：现场活动布置 活动线：节点及暖场型公关活动 如“黄潜口·全能型纯写字楼”产品解析会 蓄客认筹期 广告线：户外广告、新闻媒体，短信、DM，频次适量减 少，逐步转为定向营销 包装线：现场活动布置 活动线：持续的客户互动公关活动 开盘强销期 2、首先推售低楼层。考虑到本案5-17F层高3.5米，17-27F层高3.6米，可以考虑先推出5-17层房源；用价格相对低的房源迅速抢抓中小投资客和自用客，并形成高性价比形象，完成阶段销售目标！ 3、借助首期房源销售人气，增加市场知名度，并进而进行17层以上物业部分销售，追求利润最大化！ 1、本案建议采取“分批公开、合理销控”的推盘模式。 推货节奏建议 散售+整售 依据写字楼目标客群不同需求的特点，建议将写字楼设定为散售楼层及整售楼层： 整售楼层销售群体为集团化企业在合肥设立区域总部或机构，展示、销售 及贸易对于大面积写字楼的需求；大型国有、事业单位，如商业银行、中 国移动等对于大面积写字楼的需求。 散售楼层销售群体为中小型投资客及需求面积相对较小的传统服务行业及新 兴服务性产业，以及画室、 IT等财智企业。 销售模式建议 针对其基本购置属性“自用性”和次要属性“投资性”特点，目前市场中销售写