王志纲_课堂版金地上海2100亩项目总体策划.pptVIP

配套设施： 北区幼儿园 医院 北部商业 住宅产品: 双拼别墅：10% TWONHOUSE：20% 多层：30% 高层：40% 规划建议 规划建议 4.怎么做_ 主打教育牌：推出“学村”概念，双语国际学校、幼儿教育、素质教育等。 打文化牌：主打“新江南风格”。 打服务牌：推出社区特色服务，如创新的保健医院。 规划建议 规划建议 （四）南部新镇中心板块 1.为谁做_ 高层客户： 市区中高收入中产（以高级白领为主） 商业中心消费人群： 社区已经入住的业主 周边的消费人群（南翔、5000亩以及宝山） 上海西北部的消费人群 市区地铁购物的消费人群 规划建议 规划建议 2.为什么要做 在社区开发的后期，地块周边的消费人群将越来越大（预计到2008年，项目所辐射的西北部将有20万的消费人口），开发商业的价值也会越来越大。 地铁的开通，是对本案形成区域级商业中心的重要支持。 规划建议 规划建议 3.做什么 由区域商业中心和学村为主体构成的最大的开放空间板块，要求有都市化的形象，有城区的尺度，形成城市或者区域级别的中心。 规模：200亩左右 构成：彩虹广场 商业中心 学村 住宅 彩虹广场 商业中心 学村 规划建议 规划建议 彩虹广场： 占地20亩，融合VIP候车室与专线巴士站，并有社区标志性建筑（如：钟楼）。 万平方米的广场 公交车站(含候车室):1000平方米 小超市:1000平方米 商业中心： 占地40亩左右，以SHOPPINGMALL为主体，专业商业街相结合。 SHOPPING MALL:2万平米 专业商业街：长100米左右，面积在3000平米左右。 学村： 占地60亩，以国际学校、双语幼儿园为主体，融合艺术教育、国际教育以及城人教育的完整教育体系。 九年制国际学校：2万平米左右 双语幼儿园：3000平米左右（台湾吉的宝） 住宅： 占地80亩左右，板式小高层为主。性质属于地铁物业，为后期地铁开通而预留。 规划建议 规划建议 第四部分 开发节奏建议 开发节奏建议 开发节奏建议 开发节奏建议 开发节奏建议 一、开发节奏建议 1.空间上：总体上由南向北推 2.时间上： 2003年蓄势 2004年启动南部商务高尔夫板块、南部新镇中心板块的一部分（彩虹广场、学村、商业街局部） 2005、2006年开发中部水岸新天地板块 2007、2008年开发北部新上海人家板块及南部新镇中心板块剩余部分（大型商业中心、高层） 3.策略上 首期以商务高尔夫为核心，震撼性，打“大反差”； 第二期水岸新天地，着重营造社区氛围和社区文化，稳步开发，做精做细； 第三期“新上海人家”，主打文化牌，宣扬新上海风格，新江南风格（在此时，欧陆风格因为“一城九镇”的过度演绎，市场已经感到疲倦，代表本土文化的新上海风格将受到追捧）； 最后开发的“商业中心”，地铁的支持成为现实，客户入驻，周边地块也不断成熟，商业中心的价值将不断突现（城市化已经推到了南翔，本案的商业中心将成为上海西北板块、辐射20万人以上的区域商业中心）。 开发节奏建议 开发节奏建议 二、首期启动的主要内容 彩虹广场、商业街局部 商务高尔夫球场与商务高尔夫酒店 学村局部（幼儿园） 商务高尔夫住宅（联体别墅、多层、少量独立别墅） 要点： 未开发的商业中心地块可以先做好绿化和景观，在首期开盘时，高尔夫和商业中心两片绿地，将使首期显得疏朗、开阔。 开发节奏建议 开发节奏建议 三、首期启动策略 抢占先机，快速启动； 明打上海，实打本地； 集中力量，重拳出击，大手笔震撼性，给市场以信心，“我来了，我征服”； 突出性价比，强化差异性。 开发节奏建议 开发节奏建议 马陆工业园区客户分析 马陆工业园区是以台商和中小企业为主的私营工业园区，其客户的特点是：数量多，实力强。 第一类：企业主 年龄：30-45岁之间； 收入很高； 属于二次以上置业，注重商务环境； 产品偏好：200平米以上的TOWNHOUSE,少量别墅； 是商务高尔夫的主力消费群。 第二类：高级管理者或核心技术人员 年龄：27-40岁之间； 中资人员月收入在6000元以上，外籍人员的月收入上万或更高； 产品偏好：多层；经济型TOWNHOUSE； 地缘优势相当明显，注重社区档次和身份感（区别于当地的农民别墅）。 总体理念 总体理念 嘉定工业区客户分析 嘉定工业区是以大企业、外资企业为主导的，其客户特点是：集团性强，比较集中。受嘉定主城区的项目拉动比较大； 客户以中高层管理者为主： 年龄：27-40岁之间； 中资人员月收入在6000元以上，外籍人员的月收入上万或更高。 产品偏好：多层；经济型TOWNHOUSE； 注重社区档次和身份感（区别于当地的农民别墅）