房地产开发报建流程培训精要.pptVIP

房地产开发工作流程培　训 项目开发流程图 项目立项和 可行性研究 项目立项和可行性研究 项目策划 规划设计 工程管理 项目销售 物业管理和经营 项目报建 项目立项和可行性研究 1、市场调研 1.1区域市场调研 宏观环境调研 （1）调查内容： 经济、政策、产业结构、资源、人口、城市规划等 （2）调查方法： ? 房管、土地、规划等相关部门访谈 报刊文献资料收集与分析 房地产市场状况调研 需求市场调查 （1）调查内容： A、未来三年内市民置业意向：?? a.购买偏好（地段、价位、户型与结构、面积、建筑风格设计、装修档次、配套设施重要性） b.购买决策（决策参与、决策影响因素、信息渠道的重要性排序）? c.购买行为（适宜置业时期、销售行为主动性、付款方式） B、价格支付能力? C、对物业配套的需求 D、购买人群 （2）调查方法： A、专项访谈问卷（200人次）? B、报纸公开问卷调查（400人次）? C、入室主体问卷（100次） D、统计数据交叉分析（分类进行频数统计分析和列联表统计分析）? 供应市场调查 （1）调查内容： A、过去三年内市民置业意向：?? a.购买偏好（地段、价位、户型与结构、面积、建筑风格设计、装修档次、配套设施重要性） b.购买决策（决策参与、决策影响因素、信息渠道的重要性排序）? c.购买行为（置业时期、销售行为主动性、付款方式） B、价格支付能力? C、物业配套的供应 D、购买人群 （2）调查方法： A、专项访谈问卷? B、报纸公开问卷调查? C、入室主体问卷 竞争市场调查 （1）调查内容： A、基本情况 a、楼盘位置、占地面积、总建筑面积、开发商、总投资、开工竣工日期、容积率 b、类别、档次及整体布局 c、装修材料、水平? d、硬件设备? e、配套服务功能及功能分区? f、公开销售日期? g、销售价格、开发期价格的变化情况、销售率 h、付款方式、银行按揭安排? i、车位配备? j、物业管理公司及费用? B、营销策略a、目标客户选择决策b、市场定位与宣传重点?c、营销组合策略? （2）调查方法： 现场踩点调查?? 报刊文献收集与分析 深度访谈? 土地供应情况调研 近一年土地成交情况 成交总量，成交地块位置、面积、成交金额、成交单位、成交日期、容积率等 未来几年内土地批出情况 供应总量，供应地块位置、面积、拟定供应时间、拟定价格、拟定容积率等 1.2可类比区域或可类比项目调研 可类比区域调研（如广州、深圳和东莞类比） 可类比区域的经济状况 房地产发展状况 土地供应状况 可类比项目调研（楼盘调研） 开发商、规模、卖点、户型、价格、营销策略、销售情况等 1.3 拟开发项目调研 项目周边环境调研 道路交通、周边配套、周边土地开发情况、未来市政规划等 项目地块调研 一手用地 区位、规模、自身环境、优劣势、招牌挂时间、竞争对手、办理手续、政府收费等 二手用地 区位、规模、土地性质、自身环境、周边配套、优劣势、背景调查、办理手续等 2、项目可行性研究 项目可行性研究报告 如：黄江项目可行性研究报告.doc 目录 一、项目基本情况 二、区域市场现状及趋势分析 三、项目SWOT分析 四、项目开发经营、营销模式、规划设计初步设想 五、项目定价 六、 项目经济评价 七、投资风险分析及规避方式 八、开发节奏建议 九、投资结论和建议 3、项目决策和获取 3.1项目选择决策 符合公司战略发展方向 符合公司经济测算要求 3.2获取土地 获取土地的方式 招牌挂、协议转让、收购兼并 获取土地的工作流程 拟定合作意向 谈判 签约 办理土地出让手续 土地交易流程 如：土地交易流程目录 项目策划 1、前期策划 项目定位 1.1项目定位 项目分析 举例：LOGO 举例：VI系统设计 1.2产品策略 总体规划 （1）规划的基本原则 层次性 围合性 可识别性 多样性 适配性 （2）总体规划思路 规划布局与基本路网 建筑风格选择：中国民宅、欧陆、西班牙、地中海等 景观规划 （3）规划的可实施性