42房地产评估收益法资料.pptVIP

四、收益法应用举例 [例1]某房地产公司于2005年5月取得一块土地50年使用权，并于2007年5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当时造价为每平方米3,800元，经济耐用年限为60年。目前，该类型建筑的重置价格为每平方米4,800元。该大楼总建筑面积为12,000平方米，全部用于出租。据调查，当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米2.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理费用一般为年租金的3.5%，维修费为建筑物重置价的1.5%，房产税为租金收入的12%，其他税为租金收入的6%，保险费为建筑物重置价的0.2%，资本化率确定为6%。试根据以上资料评估该写字楼在2010年5月的价格。 1、估算年有效毛收入 年有效毛收入＝2.5×365×12,000×（1－10%） ＝9,855,000元 2、估算年营运费用 （1）年管理费＝9,855,000×3.5%＝344,925元 （2）年维修费＝4,800×12,000×1.5%＝864,000元 （3）年保险费＝4,800×12,000×0.2%＝115,200元 （4）年税金＝9,855,000×（12%＋6%）＝1,773,900元 年营运费用＝344,925＋864,000＋115,200＋1,773,900 ＝3,098,0