刘玮老师-房地产企业营改增应对和税务风险控制解析.pptVIP

2016房地产企业“营改增”应对及税务风险控制解析 【课程背景】 李克强总理在《政府工作报告》中宣布“从2016年5月1日起，将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。”经过四年的努力，我国已经在交通运输业、邮政业、电信业和七个现代服务业实现了营业税改征增值税改革，累计减税超过6000亿元。这是继2009年全国实施增值税转型之后，我国货物和劳务税收制度的又一次重大改革，也是一项重要的结构性减税措施。四大行业全面实施营改增，今年计划再减税5000多亿元。四大行业营改增的号角已经吹响，化解房地产库存的步伐已经起动，建筑业、房地产业应借改革的春风，加强财税法规的学习，迎接房地产行业的开发经营季。财政部 国家税务总局印发的《关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》总结了前阶段营改增的经验，理顺升华了《营业税改征增值税试点实施办法》及相关规定，也为其他行业的营改增奠定了基础。为宣传普及营业税改征增值税的税法知识，协助房地产企业尽快掌握营改增的操作方法，提前做好业务上的准备工作，并搞好今年企业所得税汇算清缴后的风险管控，我们特意编制写了这套教材。 【适合对象】房地产公司总经理、主管财税领导、财务总监、财务经理、财会纳税经办人员【课程收益】通过学习使学员了解房地产企业营改增的基本政策，如何选择纳税人身份，营改增的计税方法，税率和征收率，销项税额与进项税额的计算和法定凭证，税收优惠政策,增值税会计核算等业务知识，为即将到来的营改增提前做好准备。认清所得税税务检查所面临的形势，提前做好纳税自查政策及方法上的准备。 【培训内容】第一部分：房企迎接“营改增”的策略一、增值税纳税人和扣缴义务人　1、营业税改征增值税试点纳税人范围包括哪些？2、增值税纳税人怎样分类？划分标准是什么？3、如何确定境内与境外的应税劳务？4、单位采用承包、承租、挂靠经营方式经营的怎样确定纳税人？5、怎样办理一般纳税人的登记手续？6、怎样确定增值税的扣缴义务人？二、征税范围　1、房地产业营改增的征税范围是什么？2、房地产业的视同销售如何判断？视同销售的税务处理方法。3、房地产企业如何确认销售收入？怎样计算销项税额？?4、委托境外单位或个人搞规划设计如何扣缴增值税？? 三、税率和征收率　1、增值税的税率：（1）租赁业，税率为17%；（2）交通运输业、建筑业、销售不动产和转让土地使用权，税率为11%；（3）现代服务业，税率为6%；（4）零税率。2、增值税的征收率为3%。3、哪些应税劳务适用增值税零税率？怎样办理退税、免税？4、哪些应税劳务、服务免征增值税？　四、应纳税额的计算1、增值税计税方法分几种？基本公式？2、一般纳税人的哪些业务可以采取简易办法计税？如何计算？3、房地产企业怎样计算销项税额？怎样把含税销售额换算成不含税销售额？4、什么是进项税额？房地产企业在采购和接受劳务过程中如何核算和累积进项税额？5、增值税发票分几种？采购或接受劳务不要发票有何危害？6、营改增之后，增值税专用发票的管理、使用、抵扣以及增值税发票风险的管控方法。7、增值税扣税凭证的认证和申报抵扣期限有何规定？8、哪些进项税额可以抵扣，那些进项税额不得抵扣？9、如何计算兼营业务不得抵扣的进项税额？10、已抵扣进项税额的购进货物、应税劳务发生不得抵扣进项税额事项的，如何扣减进项税额？11、销售方因服务中止或折让怎样扣减销项税额？12、购买方因服务中止或折让怎样扣减进项税额？ 13、符合一般纳税人标准不申请办理一般纳税人有何惩罚性规定？?14、增值税价外费用包含的范围？哪些价外费用可以不计税？15、销售营改增前老项目房产如何征收增值税？怎样使所有企业新增不动产所含增值税得到抵扣？16、营改增之后取得的新项目如何缴纳增值税？17、房地产企业销售使用过的房屋等固定资产如何缴纳增值税？18、试点前取得土地使用权，试点期间转让的，如何征收增值税？税率是多少？如何使受让方扣除进项税额？19、通过招拍挂取得的土地使用权如何抵扣增值税进项税额？20、采取“甲供材料”方式出包工程，甲方向乙方移送建材是否征收增值税？21、营改增试点时正在施工的在建项目如何抵扣增值税？22、营改增时已经竣工验收尚未进行工程决算或正在进行工程决算的项目，试点期间如何纳税？23、纳税人兼营不同税率的应税项目怎样核算？24、纳税人兼营免税、减税项目的应怎样核算？25、何谓商业折扣？纳税人发生商业折扣的应怎样开具发票？26、纳税人发生销售退回、销售折让、开票有误等情况如何进行税务处理？?27、商业地产经营租赁如何试行营改