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2012案例真题及答案 　一、问答题　　问答题第一版问题及答案　第1题：A，B两座写字楼位置 规模 外部形式均相同，可A与B的租金差异很大，问： 1 、造成A B两座写字楼租金差异的原因。 2、若在市场法计算中以B作为可比实例求取A的租金，应对B的租金做哪些调整。　第2题：由于道路建设需要对一个地段的房屋进行征收，甲的房屋是在此次征收范围内的一处独门独户的房屋，甲委托房地产估价机构对其房屋及屋内装饰装修价值进行评估，评估结果出来后甲对评估出的房屋价值没有异议，但对装修价值评估结果仅有15万元不满，甲认为3年前他实际装修花费30万元，估价结果偏低。经复核，原估价程序和估价结果都没有问题。问：　　1、若你是估价师该怎样向甲解释　　2、装修价值一般应采用那种估价方法估价？估价技术路线是怎样的　第3题：某人欲购买一个商铺，委托房地产估价机构为其评估该商铺的最高购买价格，他要求的期望收益率是银行贷款利率。问：　 1、此次估价是鉴证性估价还是咨询性估价，评估的价值类型是什么？　　2、写出估价技术路线　　问答题第二版问题及答　　简答1：某估价师为一写字楼估价，相邻B写字楼位置、交通条件、外形等大体符合，但调查中发现两者的租金差异较大。（1）请问造成两者差异较大的原因有哪些？（2）如选用B写字楼为其中一个可比实例，请问如何处理B写楼的租金？　　简答2：李某房屋被征收，其中装修及家具为3年前，估价师评为10万，李某不认同，因其3年花费了30万元，要求重核。但估价师经过认为无误。请问（1）怎么向李某解释其疑问和说明？（2）估价时主要采用什么方法，讲述估价路线。　　简答3：某人想购买一间商铺，主要用于出租，要求收益不低于银行一年期的贷款利率，请求某估价师评估出最高出价。（1）请问是签证性还是咨询性估价？评估时应采用什么价值？（2）主要采用什么方法？讲述估价路线。　　问答题第三版问题及答　　问答一：是被征收人对装饰装修的价值有疑问，问估价师应怎么说明？？装饰装修用什么方法估价，技术路线是什么？　　答：从三点说明：一时点不同，二状况不同有折旧，三是价值类型，一个是购买时的市场价值，一个是残余价值。　　适宜用成本法估价，先按材料费、人工费、工程费等计算重新构建价格，然后根据平均寿命和有效年龄计算折旧，相减得现值。　　（成本法技术路线我没有答要用客观成本，不知道算不算错）　　问答二：可比实例B的租金与估价对象有差异，可能的原因有？？如果选B，应做哪些工作？？　　答：一是租金内涵不同，可能包括水电费、物业费这些。二是租期和租金支付方式不同。三是承租人不同。四是其他例如测算单位不同。　　应进行统一租金内涵范围、统一支付方式、统一单位、扣除品牌等因素影响　　（这个没有认真审题，题中只是说了B在外观、区位等4个方面和A相同，但没有说内部的情况还有基础、公共配套设施方面相同，所以租金的差异可能也要考虑这些方面，我没有答，后面应该做的工作答的也不够全面，但是这道题答题纸上留的空白比较少，感觉如果考虑那么多根本答不下的。所以这个就得看出题人是想考什么了，如果是租金本身这些我就对了，如果还要考虑建筑物土地等差异那我就完了）　　问答三：是投资商铺获利，算最高买价，投资收益率不低于一年存款利率，问价值类型、估价方法和技术路线？？　　答：价值类型是投资价值。估价方法用收益法，技术路线是用市场法求取比准租金、运营费用率、空置率等，测算净收益，根据投资人的期望投资收益率一年其存款利率来选择适当报酬率和报酬资本化公式进行测算。　问答题第四版问题及答　　1、估价对象为A幢写字楼，B为A相邻写字楼，外观、规模相似，但A、B写字楼租金有差异，问⑴、导致AB写字楼租金差异主要有哪些；（参考答案：内部设备、布局、租户类型、权益、物业管理水平、智能化程度等等不同）⑵、如果以B写字楼作为可比实例求取A的租金，应作如何修正；（参考答案：实物状况、权益状况调整等等）　　2、国有土地上房屋拆迁中装饰装修赔偿评估，评估公司评估结果为10万元，委托方称3年前装修和购买家具共花费30万，因此说评估公司评估过低。问⑴、造成如此评估结果，评估公司应作如何解释（参考：估价时点、折旧等等）⑵、如果评估拆迁装修装饰赔偿，应选用何种方法，步骤如何（成本法，步骤不好答啊）　　3、委托方甲看中一个商铺，想购买用来出租获取稳定收益，在满足甲要求的报酬率的情况下，让你评估其能够购买此商铺的最大值，问：这种评估属于鉴证性评估还是咨询性评估（咨询性评估），价值类型为（投资价值），可以采用何种方法评估及技术路线如何（收益法，技术路线参照收益法技术路线，理论与方法教材中有介绍）　　二、单选　　单选题第一版问题及答案　　1、 问属于房地产的收入，应该是营业