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项目一：零售选址——商圈分析 学习目标: 了解零售商圈及要素分析和商圈划分方法。 熟悉商店选址原则、类型和技巧。 掌握如何对店址进行正确地评估。 重点和难点： 在进行商店选址时应考虑和分析哪些因素， 依据的原则 对商店选址技巧地应用及如何对店址进行评估 商家至理名言 1、零售业成功的第一条件是选址(Place)，第二条件是选址(Place)，第三条件还是选址(Place)。 2、俗话说：“一步隔三市”，“好的开始是成功的一半”。 3、选铺跟着麦当劳，人流客流肯定好! 【课程引例】：沃尔玛的网点扩张 在沃尔玛创业之初，山姆．沃尔顿面对像西尔斯、凯玛特这样强大的竞争对手，采取了以小城镇为主要目标市场的发展战略。在60年代，美国的大型零售公司根本不会在人口低于５万人的小镇上开分店，而山姆．沃尔顿的信条是即使是5000人的小镇也照开不误，而且山姆对商店选址有严格要求，首先要求在围绕配送中心 600公里辐射范围内，把小城镇逐个填满后，然后再考虑向相邻的地区渗透，这样正好使沃尔玛避开了和那些强大对手直接竞争，同时抢先一步占领了小城镇市场。待到凯玛特意识到沃尔玛的存在时，后者已经牢牢地在小城镇扎下了根，并开始向大城市渗透。 【思考与分析】 沃尔玛的网点布局颇有些“从农村包围城市”的战略思想，这种网点布局有什么优点和不足？ “5000人的小镇”商圈有多大，如何进行市场销量分析？为什么要限制在“配送中心600公里辐射范围内”进行网点布局？ 一、零售商圈分析 1、商圈的概念及构成 : 商圈是指以商店为中心形成的不同层次的吸引顾客的地理区域，是商店的辐射范围。商店的商圈由核心商圈、次级商圈和边缘商圈组成。其中核心商圈是指接近商店并拥有高密度消费者群的区域，通常商店55-70％的顾客来自核心商圈。次级商圈位于主要商圈之外，是顾客密度较稀的区域，占商店顾客的15-25％边缘商圈顾客密度最稀的区域，占商店顾客的5-10％ 。 具体来说，除了使用的一些定性分析外，还可以采用定 量分析方法进行分析，定量分析方法可以参考以下法则： ①雷利法则 Dab=d/(1+√Pb/Pa) 式中： d------城镇A和B之间的距离； Pa----A城人口； Pb----B城人口； Dab---A城商圈距离。 假设：Ａ城镇人口9万人，Ｂ城镇人口1万人，Ａ距Ｂ20公里。 　　　　　　　20 　　Dab ＝ ────── ＝ 15 (公里) 1 ＋ √1/9 20 Dba ＝ ────── ＝ 5 (公里) 1 ＋√ 9/1 　　　　　15(公里) 5(公里) Ａ * ------------------------------*-------------------* Ｂ 中介点 ②赫夫法则： 赫夫法则是由美国零售学者戴伟·赫夫(David Huff)在20世纪60年代提出的，是在城市区域内商圈规模预测的空间模型。赫夫法则的数学模型是： Sj / Tλ ij Pij = n ∑ Sj / Tλ ij j=1 式中，Pij：i地区的消费者在j商业区或商店购物的概率； Sj：j商店的规模（营业面积）或j商业区内某类商品总营业面积； Tij：i地区的消费者到j商店的时间距离或空间距离； λ：通过实际调研或运用计算机程序计算的消费者对时间距离或空间距离敏感性的参数； Sj / Tλ ij ：j商店或j商业区对i地区消费者的吸引力； ∑ ：同一区域内所有商业区或商店的吸引力。 例如: 一个消费者有机会在同一区域内3个超市中任何一个超市购物，已知这3个超市的规模和3个超市与该消费者居住点的时间距离表如表所示 如果λ=1，每个超市对这个消费者的吸引力是: A的