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我国住房制度改革十年回顾与反思?1998---2008 1. 十年回顾 1998年我国实行全面住房制度改革，取消了住房实物分配，实行住房分配货币化，目标是建立以经济适用住房为主，包括房地产开发企业提供的商品房、集资建房和合作建房、廉租房等形式的多层次城镇住房供应体系。 近十年来，原来设计的经济适用房为主体的供应结构没有实现，取而代之的是由房地产开发商提供的商品房供给模式。住房的市场化改革，大大释放了城市居民长期被压抑的住房需求，快速推动了我国以房地产开发业为主体的房地产业发展，人民群众的住房条件也相应得到了明显的改善。 2005 年，我国城镇人均住房建筑面积达到26.1 平方米。同时，房地产业的发展也在很大程度上带动了我国的国民经济增长。但是，我国房地产业在发展过程中也出现了许多问题，一些问题甚至相当严重影响到我国社会稳定和国民经济经济持续发展。如： 商品房供给中高档豪华住宅过多、中低价位普通住宅偏少，脱离了1998年房改方案的以经济适用房为主体的供给模式； (地方政府为追求财政收入增加大规模拍卖土地，造成城市地价重构和整个城市房价水平连续提高； (一些开发商为追求暴利违规经营、官商勾结，大量企业资金流入房地产开发行业，房地产企业圈地、囤地、囤房、假按揭现象非常严重，大量商品房质量差且不节能、不环保，由此导致的腐败和收入分化问题日益严重； (房价高涨、严重超越中低收入家庭购买力，公众对现行住房制度的极为不满； ④新建房屋高比例空置和炒楼现象普遍，为开发而开发的倾向明显，等等。 这些问题的存在，严重影响了人民生活水平的普遍提高，也为房地产业的持续健康发展投下了巨大的阴影。 总体来看，实行住房货币化分配、发展房地产开发业在很大程度上释放了需求、扩大了房屋供给，为房地产市场活跃和提高人民生活水平创造了条件。 但是，房价高涨和为开发而开发的趋向，也给我国国民经济发展和社会问题带来了深层次的问题，教训也是非常深刻的。主要表现在以下几个方面： 1.1?简单地照搬香港土地批租模式，忽略了城市居民和农民在公有制土地当中的应有权利，造成政府推动下的地价和房价上涨，以及由此产生的侵犯公众利益和收入分化问题。 1.2 简单地认为人均住房面积越多越好，忽略了不同收入阶层的住房分配状况，特别是大量囤积空置问题，以及土地资源有效利用问题。 1.3 简单地把盈利性房地产开发商的发展壮大，当成房地产市场健康发展的充分条件，盲目限制非盈利性房地产开发机构的发展，忽略了盈利性开发业对于房屋成本和价格中的推高作用。 1.4 过于强调房地产业对经济发展的拉动作用，忽略了普通居民的承受能力，使房地产业发展脱离了提高人民生活水平的正确轨道。 ? 2. 怎样评判住房制度改革的成效？ 房改的目标或者是改革的评判标准是什么？一般认为，房改以来，我国城镇居民人均住房面积得到了很大提高，因而改革是成功的，是不容置疑的。我认为这种观点是极端片面的，评判住房制度改革是否成功，应从以下三个方面考虑综合考虑。 2.1 人均住房面积和质量的普遍提高。现在普遍的评判标准就是人均住房面积扩大，这是非常狭隘的视野。人均住房面积扩大实际上隐含着有的人有上百套的房子，有的人根本没有房子，平均下来很高。 这不能成为唯一的评判标准。另外是住房质量应当是不断提高，质量和数量必须结合起来。像一些开发企业为追求暴利而偷工减料，或者房屋非环保、非节能节水，居住不舒适，配套不完备或者配套是高收费的，都是质量的下降的表现，这也可以作为一个判断标准。 2.2 居住支出在居民家庭支出中应当占有合理比重。 体现居民实际收 入水平的真正提高的，是居民家庭收入可购买的消费品和服务数量和质量的提高，如同恩格尔系数所表达的那样。居民居住水平的提高，应当表现为居民住房支出在家庭支出中的比重不断下降；反过来讲，如果房子住的大了，但是住房支出远远超过了收入增长，而且突破了家庭支出的警戒线，这样的住房是没有幸福可言的，属于被动的手段。 这一点非常重要，必须把它与上面的住房面积质量等结合起来。 2.3 住房的土地利用是不是合理，以及住房存量的分配是不是合理。 这是从宏观层面分析的。出于对房地产开发的暴利追求，如果住房土地利用失控，挤占了必要的耕地和道路、绿地，这属于房屋开发过度，这样的房改应该说是不成功的，即使人均住房面积扩大了。 因为住房不能替代吃饭，不能调节生态平衡，反过来房屋建设及其使用是破坏生态的，所以土地利用过度了，住房存量分配失衡了，实际上这种发展是不成功的。 3. 如何处理房改和发展的关系？ 改革和发展的关系非常简单，改革是制度创新，是为发展服务的；所谓发展就是指人类各项指标的全面发展，实际上是民生的概念。但是在现