第三章、房价管理资料.pptVIP

房价构成与价格体系 客房定价目标与定价方法 客房定价策略与技巧 理想平均房价 客房商品价格 客房商品成本 利 润 建筑投资 利 息 客房设备 修 缮 费 物资用品 土地使用费 员工工资福利 经营管理费 保 险 费 营 业 税 所 得 税 客房利润 （二）、常见客房价格种类 1、标准价 2、商务合同价 3、团队价 4、小包价 5、折扣价 6、淡季价 7、旺季价 8、家庭租用价 9、白天租用价 10、钟点房价 11、免费 ——酒店价目表上明码标注的各类客房现行价格，未含任何 折扣或服务费，由酒店管理部门制定。 酒店报价单 商务合同价 团队价 小包价 淡季价 旺季价 （周末价） 数量折扣 季节折扣 现金折扣 同业折扣 凌晨抵店入住 退房离店超过了规定的时间 入住与离店发生在同一天 白天租用价 家庭租用价 钟点房价 免费 （一）定价目标 ——追求利润最大化（最基本） ——提高市场占有率 ——应对或防止竞争 定价目标（首要因素） 成本水平 供求关系 竞争对手的价格 酒店的地理位置 旅游业的季节性 酒店服务质量 政府或组织的价格政策 客人的消费心理 广交会 东盟会议 以成本为中心的定价法 以需求为中心的定价法 以竞争为中心的定价法 1、建筑成本定价法（千分之一法） ——根据建筑总成本来制定房价的方法。 （例） 某酒店拥有客房500间，总造价为5000万美元，按照千分之一定价法，房价应为多少？ 酒店建筑成本 客房价格= ×1‰ 酒店客房数 2. 客房面积定价法 —通过确定客房预算总收入来计算单位面积的客房应取得的收入，进而确定每间客房应取得的收入来进行定价的一种方法。 例：东方酒店2012年6月份的客房预算收入为20万美元，总客房面积为3000平方米，预计客房出租率为80%，那么面积为23平方米的客房价格为多少？ 客房预计总收入 客房价格= × 单间客房面积 总客房面积×天数× 出租率 目标收益定价法，是通过定价来达到一定的目标利润，保证预期收回投资。 3．目标收益定价法 总成本 + 目标利润额 房价 = 预期销售量 客房目标利润额 = 总投资额 × 目标收益率 ——以目标收益率为定价的出发点，在已确定计划期内各项成本费用及酒店利润指标的前提下，通过计算客房部应承担的营业收入指标，进而确定房价的一种客房定价法。 例 某酒店有客房80间，预算明年的客房出租率为75%， 其成本费用及利润指标预测如下： 利润指标：产权筹资1000000美元，要求达到20%的税后收益率 所得税税率：17% 折旧费：600000美元 利息：应付抵押借款为4000000，年利率为10% 财产税和保险费：32000美元 管理费：135600美元 营销费：41000美元 维修费：63200美元 312800 公用事业费：73000美元 客房部营业费用：210000美元 餐厅营业收入：640000美元 餐厅部门利润：占营业收入的15% 其他营业部门的部门利润：38500美元 76 未分配的营业费用 固定费用632000 除客房部外的其他部门获得的利润 以需求为中心的定价法 直觉评定法 相对评分法 以竞争为中心的定价法 随行就市定价法 高牌价、高折扣策略； 高星级酒店常用； 随行就市的价格策略； 客房的价格根据淡旺季的不同、时段的不同、客房预订情况的不同、开房率的不同等而变化； 相对稳定的价格策略； 经济型酒店常用。 客房出租率 ——是指酒店实际出租的客房数在酒店可供出租的客房总数中所占的比例； 保本出租率 例:某酒店客房数为200间,年固定成本1000万元,变动成本率为12%,营业税率为5%,年客房平均房价为300元,求保本出租率? 55% 客房出租率= 实际出租的房间数 可供租用的房间数 *100%