成全机构-上海赵巷佳和集团地块定位报告-100PPT.ppt

项目定位 以“食文化”为主题的特色休闲消费的博览园 为项目注入文化意义，产生深层次的价值认同； 具备了强烈的特色，不与其他项目形成竞争； 相对分散的业种组合，降低经营风险； 打造了价值引擎，预埋了大量营销题材。 3 项目定位解读 定位诠释 营销题材展示 民以食为天！ 上海火爆的餐饮市场，排队等号现象已经司空见惯； 节假日，长三角范围的自助游持续火暴; 定位诠释——文化思考 食文化拥有良好的市场前景和消费支撑! 定位诠释——市场定位 借助优越的交通条件 ——辐射整个长三角地区 借助上海西线旅游资源 ——成为全球知名旅游景点 区块即将进入快速发展期，未来商业价值上涨空间巨大； 商业属性的物业存在巨大的经营价值，即使不转让产权，也可获得经营收益； 商业物业存在招商经营环节，当出售面积达到一定比例，将失去项目整体的控制权，不利于统一经营； 可通过产权抵押等资本运营方式，融通资金，将项目局部变现。 成全建议： 考虑部分物业以持有，局部物业销售，保障现金流的前提下，在获得经营收益的同时，也能获得土地增值收益，并且合理的规避土地增值税。 定位诠释——价值思考 开发建设 招商经营 直接销售 抵压变现 获取租金收益 转让产权 二次开发 多种策略选择，与赵巷发展共进退！ 综合长、短期效益，安全开发！ 合理规避增值税等税费！ 定位诠释——开发策略 定位诠释——经营策略 以文化、旅游为依托——食文化博物馆； 以饮食为经营核心——全球美食品大欣赏——特色高档餐饮； 以食文化为发散基础——特色高档厨具、食材展销； 以食文化为主题——特色酒店； 以食文化为平台，打造特色高档食文化产业链！ 营销题材展示 品牌联动——入住经营的知名品牌打造高端形象！ “INTEL inside”的品牌联动，提升了整体品牌！ 营销题材展示 从草籽——种植粮食——食品深加工——特色饮食 火——陶瓷——金属制品——环保材料 八大菜系——法式2000种香草——美洲特色热带食品 万科住宅文化馆，文化造就了行业的文化特色—— 三流企业做产品、二流企业做标准、一流企业做文化！ 营销题材展示 《麦德隆——味道中国》、《鲁花——全国厨师大奖赛》两档厨艺节目的火爆，“食神”的具象化、大众化； 2010世博会的召开，食文化分馆？ 媒体的巨大推动力，良好的会展平台！ 营销题材展示 项目整体规划，单体、组团各具特色，辅助大师级设计师原创，营造轰动效应； 长城脚下的公社——集和艺术、创造价值！ 4 项目发展建议 产品初步建议 土地价格分析及建议 项目功能分区建议 注：因缺失地形图纸资料，只能做初步示意 食文化主题酒店区 食文化展销区 食文化全球美食区 配套服务区 食文化博物馆、商务服务区 注：因缺失地形图纸资料，只能做初步示意 食文化博物馆、商务服务区 项目功能分区建议说明 占据项目人、车流第一视点； 展示项目形象，提升项目文化价值； 注：因缺失地形图纸资料，只能做初步示意 食文化主题酒店区 项目功能分区建议说明 位于国道线，项目交通节点； 紧邻交通主轴线，方便经营； 作为项目形象辅助，也能起到一定的社会效应。； 注：因缺失地形图纸资料，只能做初步示意 项目功能分区建议说明 地块核心区，拥有水系景观； 核心区域，主营业态，占据核心区域； 利用水系，组团发展； 食文化全球美食区 经营情况分析 ◆奥特莱斯与旅游业结合在一起的，在上海的所有旅游线路中，西线最成熟； ◆奥特莱斯与高速公路有关。奥特莱斯就在联接延安路高架的沪青平高速的出口处200米，并与辐射整个长三角的高速公路网络联系紧密； ◆与上海人逐渐西移的居住趋势有关。它的四周云集东方绿舟青少年活动中心，各类高级会所，以及赵巷高档生态型别墅区内近万幢度假、居住一体的高品质别墅和高档居住小区。 奥特莱斯启示 成功的市场策略： 以全新模式突破上海市场； 与青浦其他旅游资源互动，扩大市场范围； 成功招商： 成功引入主营业态知名品牌； 完善的停车、餐饮、休闲配套服务。 相对成熟的低价格商业模式： 摈弃中间渠道，终端点到点； 低于成本价的大规模采购 ； 名牌商品的试销体验。 国际家具村 该项目是上海绿地（集团）有限公司于2006年1月24日获取首期地块，首期成交地块面积为129297.9平方米，容积率为1.0，约194亩，地块成交价格11640万元，成交地价约为60万/亩，为商业金融用地。 项目首期用地西至整个国际家具村的边界嘉松公路，北至盈港路，南至百联奥特莱斯，东至新通波塘。基地基本呈矩形。 国际家具村业态规划 吉盛伟邦绿地国际家具村总建筑面积13万平方米，具备展览展示、直销、物流配送、设计创意、信息交流等五大功能