第七章房地产开发项目可行性研究解决方案.ppt

第七章 房地产开发项目可行性研究 目录 第一节 房地产可行性研究概述 一、房地产可行性研究的概念和目的 房地产可行性研究是在项目投资决策前，对与项目有关的社会、经济和技术等方面的情况进行深入细致的研究；对拟定的各种可能的建设方案或技术方案进行经济评价和比较论证；对投资项目的经济、社会、环境效益进行科学的预测和评价。 可行性研究的根本目的：为了减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会、环境效益。 二、房地产可行性研究的作用 作为工程项目投资决策的依据； 作为工程项目融资的依据； 作为项目主管部门商谈合同、签订协议的依据； 作为项目进行工程设计、设备订货、施工准备等建设前期的依据； 作为项目采用高新技术、新材料、新设备研制计划和补充地形、地质工作和工业性试验的依据； 作为环保部门审查项目对环境影响的依据，并作为项目建设所在地政府和规划部门申请建设执照的依据。 第二节 房地产项目基础数据预测 房地产开发项目投资支出测算 房地产开发项目总成本费用测算 一、房地产开发项目投资支出测算 房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金（见下表）。 开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。 经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金。 二、房地产开发项目总成本费用测算 房地产开发项目的总成本费用包括开发产品成本和运营费用两部分。 开发产品成本是指房地产开发企业在开发房地产过程中所发生的各项费用，也就是开发建设投资的测算。 运营费用包括：销售费用、管理费用和维修费用。 销售费用中广告宣传及市场推广费用占销售收入的2%-3%； 销售代理费用占销售收入的1.5%-2%； 其他销售费用占销售收入的0.5%-1%。 综合来看，营销费用可按预期销售收入的4%-6%测算。 第三节 房地产项目经济评价 经济评价或称之为财务评价、绩效评价，是指投资分析人员根据现有的收益和成本测算数据，计算评价指标，以考查项目的获利能力、偿债能力和资金平衡能力。 经济评价主要有三项内容：盈利能力分析；偿债能力分析；资金平衡能力分析。 经济评价方法按照是否考虑资金的时间价值分为静态分析方法和动态分析方法。 一、盈利能力分析 盈利能力是反映项目财务效益的标志。 投资收益率指标 1.投资利润率 投资收益率指标 2.投资利税率 投资利税率从投资有关方权益角度和国家财政收入角度考察项目为投资者和国家创造的积累。 投资收益率指标 3.资本金净利润率 投资收益率指标 4.总投资收益率ROI（ Return On Investment ） （二）动态评价指标——净现值 净年值NAV 定义： 是指按基准收益率将项目计算期内净现金流量折算为各期末的等额支付序列之和。 公式： 判别标准： NAV0，方案可以考虑接受；NAV =0，为临界状态；NAV0，方案应予拒绝。 2、内部收益率的计算 试算内插法 二、偿债能力分析 偿债能力主要考察项目计算期内各年的财务状况及偿债能力，主要通过投资回收期、国内借款偿还期进行分析。 （一）静态评价指标——静态投资回收期 投资回收期是指以项目的净收益回收项目全部投资所需要的时间。 动态投资回收期计算 如果项目建成后各年的现金流量为非等额数值，则动态投资回收期的计算公式如下： 资产负债率（Liability On Asset Ratio）反映总资产中有多少是通过负债得来的。 计算公式： 评价标准：通常认为LOAR在40%?60%之间为宜。LOAR过高，表明项目将资不抵债，财务风险大；LOAR过低，表明项目对财务杠杆利用不够。 适用范围：项目经济评价中往往在资产负债表中计算LOAR，但在长期债务还清后，就不再计算该指标了。 流动比率用于判断企业现金用于偿还流动负债的能力。 计算公式： 评价标准：指标越高，说明偿还流动负债的能力越强，